Kan ik BTW aanrekenen aan de koper van mijn ‘nieuwe’ woning?

Een woning die als nieuw wordt beschouwd, kan verkocht worden met BTW. Als professioneel heb je hiertoe geen keuze en dient er beroepshalve met toepassing van het BTW-regime te worden verkocht. Als particulier heb je echter de keuze om te verkopen met registratierechten, dan wel met BTW. Maar wat zijn de voorwaarden voor de verkoop met BTW?

• Een woning wordt als nieuw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming.
• De verkoper kan door te verkopen met toepassing van het BTW-regime de BTW die hij zelf bij de aankoop van de woning betaalde, recupereren.
• Indien de grond tegelijk met het gebouw wordt overgedragen en de verkoper van de grond en het gebouw dezelfde persoon is, moet de grond eveneens met 21% BTW verkocht worden.
• Er moet een verklaring 104.1 worden ingediend vóór het afsluiten van de compromis en een BTW-aangifte 104.5 na afsluiten van de verkoopakte.

Wanneer wordt mijn woning geacht ‘nieuw’ te zijn?

Een woning wordt als nieuw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin zij voor de eerste maal bewoond of gebruikt wordt.
Een woning die bv. voor het eerst in april 2018 in gebruik is genomen wordt als nieuw beschouwd tot en met 31/12/2020.

De eerste bewoning of het eerste gebruik van een appartement in een gebouw heeft geen invloed op de datum van ingebruikname van de andere appartementen in dat gebouw. 

Waarom zou je er als particulier voor kiezen om je woning te verkopen met BTW?

Als er sprake is van een nieuwe woning, kan je er als particulier voor kiezen om je woning te verkopen met toepassing van het BTW-regime. Gezien het om een nieuwe woning gaat, zal er bovenop de verkoopprijs 21% BTW betaald moeten worden door de koper. In dat geval zal de koper uiteraard geen registratierechten meer verschuldigd zijn.

Deze regeling is vooral interessant voor de verkoper van de woning. Hij kan dan namelijk de BTW recupereren die hij zelf bij de aankoop van de woning betaalde.

Moet er op de bijhorende grond ook BTW betaald worden?

Als het gebouw als nieuw kan worden beschouwd en de koper ervoor kiest om de woning onder toepassing van het BTW-regime te verkopen, moet de grond eveneens met 21% BTW worden verkocht indien deze tegelijk met het gebouw wordt overgedragen én de verkoper van de grond en het gebouw dezelfde persoon is.

Wordt aan één van deze voorwaarden niet voldaan, zal er BTW betaald moeten worden op de waarde van het gebouw en registratierechten op de waarde van de grond.

Indien je een woning koopt onder het stelsel van Wet Breyne, waarbij je onmiddellijk eigenaar wordt van de grond en pas later van de woning, zal er dus een combinatie zijn van registratierechten en BTW. Bij een woning die reeds in aanbouw is, worden woning en grond tegelijk aan de koper overgedragen en zal de volledige verkoop onder het BTW-regime vallen.

Welke procedure moet ik volgen om mijn woning met toepassing van het BTW-regime te verkopen?

De verkoper dient de koper op de hoogte te stellen dat de woning met 21% BTW zal verkocht worden en dient dit ook te vermelden in de compromis.

Vooraleer de compromis wordt afgesloten, moet de verkoper verklaring 104.1 invullen, waarmee deze bevestigt dat hij de woning wenst te verkopen met BTW. Deze verklaring moet in tweevoud bij het bevoegde belastingkantoor worden ingediend.

Na de verkoop moet de verkoper BTW-aangifte 104.5, waar onder andere het van de koper ontvanger BTW-bedrag werd opgenomen, in drievoud indienen bij het bevoegde belastingkantoor. Dit moet normaliter binnen de maand nadat de verkoper de laatste betaling van de koper heeft ontvangen, maar uiterlijk binnen de maand na de levering. Bij indiening van de aangifte ontvangt de verkoper een rekeningnummer, waarop hij meteen de verschuldigde BTW moet storten.
In de verkoopakte moet het belastingkantoor worden aangeduid waar deze bijzondere aangifte zal worden ingediend, alsook het jaar van de eerste ingebruikname van de woning.

Wens je meer informatie over dit onderwerp? Aarzel dan niet om ons te contacteren! Onze experts staan voor je klaar!