Bureelruimte verhuren aan mijn vennootschap: enkele fiscale aandachtspunten

Een groot aantal bedrijfsleiders gebruiken één of meerdere ruimtes in hun woning voor hun beroep. In dit geval kunnen zij deze ruimtes verhuren aan hun vennootschap. De huur die de eigenaar hiervoor ontvangt, wordt fiscaal gunstig belast. Er moet wel rekening gehouden worden met enkele (fiscale) aandachtspunten.

Aangifte personenbelasting: onroerend inkomen … 

Huurinkomsten worden voordelig belast in hoofde van de bedrijfsleider-verhuurder. Dergelijke huurinkomsten zijn onderworpen aan de progressieve tarieven van de personenbelasting, maar genieten van een kostenforfait van 40% op de brutohuur. Bovendien zijn er geen sociale bijdragen op verschuldigd.

Ter vergelijking: de uitkering in de vorm van een bedrijfsleidersbezoldiging, geniet slechts een kostenaftrek van 3% en op de netto belastbare beroepsinkomsten zijn tevens sociale bijdragen verschuldigd.

… of beroepsinkomen?

Om te voorkomen dat bedrijfsleiders zichzelf buitensporige huurgelden toekennen (om meer geld uit de vennootschap te halen), werd een huurherkwalificatie ingevoerd: indien de huur hoger is dan 5/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen van de verhuurde ruimtes wordt de huur geherkwalificeerd in een beroepsinkomen. Voor de inkomsten 2024, aanslagjaar 2025 bedraagt het herwaarderingscoëfficiënt 5,46. Als deze grens wordt overschreden, wordt enkel het gedeelte van de huur dat voormelde grens overschrijdt als bezoldigingen belast.

Een concreet voorbeeld:

Jan, een ongehuwde bedrijfsleider, ontvangt elk jaar 24.000 euro voor het gebouw dat hij aan zijn vennootschap verhuurt, d.i. 2.000 euro per maand. Het kadastraal inkomen van het gebouw is 1.500 euro.

Geherwaardeerd kadastraal inkomen = 1.500 euro x 5,46 x 5/3 = 13.650 euro

De huur van 24.000 euro is hoger dan 5/3 van het geherwaardeerd kadastraal inkomen.
Het verschil van de twee bedragen (24.000 euro – 13.650  euro = 10.350 euro) zal in het geval van Jan dan ook belast worden als beroepsinkomen in plaats van onroerend inkomen.

Verslaggeving tegenstrijdig belang

Wanneer een bestuurder een privé-eigendom of een deel daarvan verhuurt aan de vennootschap, ontstaat er een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard dat in strijd is met het belang van de vennootschap. Dit wordt een belangenconflict genoemd. In het geval van een dergelijk conflict moet er een specifieke procedure worden gevolgd, waarbij een bijzonder verslag wordt opgesteld. Dit verslag moet de aard van het conflict en de financiële gevolgen ervan beschrijven en wordt vervolgens vermeld in de toelichting van de jaarrekening. Als de verhuurder alleen aandeelhouder is en geen bestuurder, is er geen sprake van een belangenconflict, aangezien de beslissing om een huurovereenkomst aan te gaan bij het bestuursorgaan ligt.

Verplichte registratie huurovereenkomst

De verhuur van een onroerend goed aan de vennootschap wordt best schriftelijk vastgelegd. Dergelijke schriftelijke huurovereenkomst dient ter registratie te worden aangeboden. De huurovereenkomst met betrekking tot de verhuur van een gedeelte van de woning aan de vennootschap, is niet gratis. De registratierechten bedragen 0,2% van het totaalbedrag van de huurprijs en de huurlasten die aan de huurder zijn opgelegd voor de duur van het huurcontract, met als ondergrens het algemeen vast registratierecht van 50 EUR.

Energieprestatiecertificaat (EPC) verplicht

Indien een bedrijfsleider een gebouw verhuurt aan zijn vennootschap, dient voor dit gebouw een energieprestatiecertificaat (EPC) aanwezig te zijn bij aanvang van de huurovereenkomst. Worden er één of meerdere kamers als kantoorruimte verhuurd aan de vennootschap, is er geen energieprestatiecertificaat (EPC) vereist.

Informatieverplichting via formulier 270MLH

De vennootschap-huurder moet voortaan aan zijn aangifte in de inkomstenbelastingen een bijlage toevoegen waarin hij een aantal gegevens moet vermelden in verband met het gehuurde goed en de betaalde huurprijs. Wanneer de vennootschap nalaat dit te doen, kunnen de fiscale aftrekbaarheid van de betaalde huurgelden als beroepskost geweigerd worden en/of administratieve boeten worden opgelegd. Meer over deze informatieverplichting vanaf aanslagjaar 2024 leest u hier.

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens

DISCLAIMER Dit artikel werd gepubliceerd/voor het laatst gewijzigd op 05/07/2024 en werd opgesteld conform de op dat moment geldende wetgeving, rechtspraak, rechtsleer en interpretaties.
Sinds voormelde datum kunnen er zich wijzigingen voordoen waardoor dit artikel verouderde informatie kan bevatten.