Hervorming van de gunstregeling voor familiale vennootschappen: focus op residentieel vastgoed

In het Vlaams Gewest kunnen aandelen van familiale vennootschappen onder bepaalde voorwaarden worden geschonken of vererfd met een aanzienlijk fiscaal voordeel. Bij erfenis geldt een verlaagd tarief van de erfbelasting (3 of 7 %), bij schenking een vrijstelling van schenkbelasting. Eén van de voorwaarden is dat de vennootschap een reële economische activiteit uitoefent. Sinds 2012 werd dit beoordeeld aan de hand van twee parameters: onvoldoende bezoldigingen en een te groot aandeel onroerende goederen konden ertoe leiden dat de gunstregeling volledig werd geweigerd. 

Intussen is gebleken dat de voorziene parameters niet altijd kunnen verhinderen dat ander patrimonium dan bedrijfsgerelateerd patrimonium wordt overgedragen. Zo werd een vennootschap die niet cumulatief voldoet aan beide parameters, geacht een reële economische activiteit te hebben, ook al is het voormelde privaat patrimonium aanwezig.

Het was geenszins de bedoeling dat zuiver privaat patrimonium onder de vrijstelling of aan het verminderd tarief wordt overgedragen. Om dit te voorkomen worden bij ondernemingen de onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of bestemd zijn (residuele onroerende goederen) decretaal van de gunstregeling uitgesloten (Programmadecreet van 18 december 2025). Ook bouwgronden worden nu expliciet uitgesloten.

Dat betekent concreet dat het verlaagd tarief of de vrijstelling niet langer zal gelden op het gedeelte van de aandelenwaarde dat overeenstemt met het uitgesloten residentieel onroerend goed. Het voordeel blijft wel van toepassing op het resterende deel van de waarde, dat wél verband houdt met de economische activiteit van de vennootschap. Hiermee evolueert de regeling naar een meer proportionele benadering: niet langer alles of niets, maar enkel een uitsluiting voor het residentiële segment.

Maar wat als uw vennootschap residentieel onroerend goed verhuurt? Worden dan ook die onroerende goederen geweerd? Neen, daarvoor wordt in een uitzondering voorzien. Vennootschappen die minstens 75 % van de omzet genereren door de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op residentiële onroerende goederen ontsnappen toch aan de nieuwe uitsluitingsregel mits zij ten minste één voltijdse werknemer in dienst hadden gedurende drie jaar voorafgaand aan de schenking of vererving. Aan deze tewerkstellingsvoorwaarde moet blijvend voldaan worden gedurende drie jaar na de schenkingsakte of overlijden. Voor dergelijke vennootschappen maken het residueel vastgoed en bouwgronden deel uit van hun activiteiten. Het louter beheer van onroerende goederen kwalificeert niet als een economische activiteit.

Het residueel vastgoed onderbrengen in een dochtervennootschap biedt geen ontsnappingsroute. Indien de deelneming meer dan 10 % bedraagt in een dochtervennootschap met residueel vastgoed, zal de waarde van die deelneming uitgesloten worden van het gunstregime in hoofde van de moedervennootschap.

Nieuw is ook dat bij elke aanvraag (zowel bij schenking als overlijden) een waarderingsverslag van een onafhankelijke bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant moet gevoegd worden. Dit verslag moet onder meer de verkoopwaarde van de aandelen in volle eigendom bevatten met vermelding van de gehanteerde waarderingsmethode, alsmede de opsomming en verkoopwaarde van het uitgesloten residentieel onroerend goed. Op het ogenblik van de aanvraag van het attest of de toepassing in de aangifte nalatenschap mag het waarderingsverslag maximaal 30 dagen oud zijn. Als de authentieke akte tussen de inwerkingtreding van het decreet, namelijk 1 januari 2026, en 31 maart 2026 wordt verleden, wordt de indieningstermijn van het verslag van de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant verlengd met 60 dagen.

De nieuwe regeling en de uitzondering daarop treden in werking op 1 januari 2026. Voor de schenkbelasting geldt de hervorming voor authentieke schenkingsakten verleden vanaf die datum. Voor de erfbelasting is zij van toepassing op nalatenschappen die vanaf 1 januari 2026 openvallen. 

Aan de andere toepassingsvoorwaarden wijzigt niets.