Location immobilière avec TVA : un régime optionnel

La location d'un bien immobilier est en principe exonérée de TVA. Le bailleur ne facturera pas de TVA à l'acquéreur. En contrepartie, le bailleur ne peut pas récupérer la TVA sur les achats ou services relatifs au bien immobilier. Cependant, le locataire et le bailleur peuvent conjointement opter pour une location avec TVA. Ce régime optionnel de TVA est soumis à un certain nombre de conditions.

Locataire et bailleur optent ensemble pour soumettre le loyer à la TVA

Le principe de base reste que la location d'un bien immobilier est exonérée de TVA. Sous certaines conditions, les bailleurs et locataires professionnels peuvent cependantchoisir de percevoir la TVA en plus du loyer. Cela signifie que le bailleur doit d'une part facturer la TVA sur le prix de location et d'autre part peut également déduire la TVA sur l'achat du bâtiment ou la TVA sur les travaux effectués. Le locataire peut à son tour déduire la TVA facturée selon les règles normales.

Important dans le régime optionnel de TVA est quel'option doit être reprise par les deux partiesdans le contrat de bail, celle-ci valant alors pour toute la durée du contrat de location.

Quand le régime optionnel de TVA s'applique-t-il ?

Le régime ne pourra être appliqué que pour lesconstructions neuves ou bâtiments fondamentalement rénovés, pour lesquels laTVAsur les travaux d'entreprise est pour la première foisdevenue exigible le 1er octobre 2018. Il y a rénovation fondamentale lorsque le prix de revient des travaux de construction représente au moins 60% de la valeur de vente du bâtiment achevé.

Seuls les travaux de construction matériels proprement dits sont pris en compte. Les opérations de nature intellectuelle ou immatérielle (bureaux d'études, géomètres, architectes), les travaux de démolition et les travaux relatifs au terrain (travaux de terrassement, sondages, assainissement) doivent être laissés hors considération.

Pour lalocation d'espaces de stockage, l'option avec TVA peut être choisie, quelle que soit la date à laquelle la TVA est devenue exigible pour la première fois. On peut parler d'espace de stockage lorsque le bâtiment est utilisé pour plus de 50% de la superficie totale ou du volume total pour stocker des marchandises, à condition que ces espaces ne soient pas utilisés pour plus de 10% comme surface de vente. Si l'une des deux normes n'est pas respectée, l'option pour une location avec TVA ne peut pas être choisie, sauf s'il s'agit d'un bâtiment neuf ou fondamentalement rénové (régime de droit commun).

Destination : activité économique du locataire assujetti

Le régime optionnel de TVA n'est applicable que si le locataire a laqualité d'assujetti à la TVA et utilise le bâtiment exclusivement pour son activité économique(par ex. comme immeuble de bureaux, magasin, bâtiment industriel,...). Peu importe qu'il soit un assujetti ordinaire avec droit à déduction complet, un assujetti exonéré sans droit à déduction (par ex. médecin, courtier en assurances, etc.) ou un assujetti mixte avec un droit à déduction limité. Cependant, le régime TVA ne peut pas être choisi si le bâtiment n'est pas utilisé pour une activité économique, par ex. pour l'habitation privée.

Période de révision de 25 ans !

La TVA déduite sur les biens d'investissement est toujours provisoire et peut être révisée tant que la période de révision n'est pas expirée. Si un changement intervient dans l'usage initial pendant cette période, la TVA initialement déduite doit être réévaluée. Chaque année qui passe, une partie de la TVA déduite devient définitive. Dès que la période de révision est écoulée, la TVA sur le bien d'investissement devient entièrement définitive.

Si le locataire et le bailleur choisissent de soumettre la location à la TVA, alors lapériode de révisionpour la TVA déduite sur le bâtiment est de25 ans, contrairement à la période de révision normale de 15 ans sur les biens immobiliers.

Si la destination du bâtiment change pendant cette période de révision de 25 ans, alors le bailleur doit réviser une partie de la TVA initialement déduite en sa défaveur. Cela peut être le cas lors de la fin du contrat de bail, lors d'une cession totale ou partielle du bâtiment pendant le contrat de bail ou lors d'une vacance totale ou partielle du bâtiment.

Qu'en est-il de la location à court terme ?

Pour la location immobilière à court terme, il existe uneperception obligatoire de TVA. Il n'y a donc pas dans ce cas de système optionnel. Il s'agit des contrats de location d'une période maximale de 6 mois (par ex. salles de fêtes ou de réunion) et cela vaut tant pour la location de bâtiments que de terrains. Dans ce cas, l'ancienneté du bâtiment n'entre pas en ligne de compte.

Aussi la location d'espace de stockage pour moins de 6 mois relèvera toujours obligatoirement du régime TVA.

Il existe 4exceptions légalesprévues où le régime obligatoire de TVA ne s'applique pas :

DISCLAIMER Cet article a été publié/modifié pour la dernière fois le 20/09/2024 et a été rédigé conformément à la législation, jurisprudence, doctrine et interprétations en vigueur à ce moment. Depuis ladite date, des modifications peuvent s'être produites rendant cet article susceptible de contenir des informations obsolètes.