Wat zijn de kernpunten van het goedgekeurde optioneel btw-stelsel op de onroerende verhuur?

Sinds 1 januari 2019 geldt het nieuwe optioneel btw-stelsel voor onroerende verhuur. Op 25 oktober 2018 werd de wet van 14 oktober 2018 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en werd de nieuwe regeling hiermee uiteindelijk definitief. Hierbij kan je de hoofdpunten van de nieuwe regeling terugvinden.

• Mogelijkheid voor verhuurder om btw te heffen bovenop huur en zo btw op aankoop of verbouwing in aftrek te brengen.
• nieuwe regeling treedt in werking vanaf 01/01/2019 voor nieuwbouw of vernieuwbouw aangevangen vanaf 01/10/2018
• geldt enkel voor professionele onroerende verhuur
• herzieningsperiode van 25 jaar
• verplichte btw-heffing  bij korte termijnverhuur

Wat is het optioneel btw-stelsel?

Het basisprincipe blijft dat de verhuur van een onroerend goed vrijgesteld is van btw. Onder bepaalde voorwaarden kunnen professionele verhuurders en huurders er echter voor kiezen om bovenop de huur btw te heffen.  Dit betekent dat de verhuurder enerzijds btw moet rekenen op de huurprijs en anderzijds ook de btw op de aankoop van het gebouw of de btw op uitgevoerde werken in aftrek kan brengen. Ook de huurder kan op zijn beurt de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek brengen.
Belangrijk bij het optioneel btw-stelsel is dat de optie door beide partijen moet worden opgenomen in het huurcontract, waarbij deze dan geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst.

Wanneer is het optioneel btw-stelsel van toepassing?

De nieuwe regeling is in werking getreden op 1 januari 2019 en is dus geldig bij verhuur die start vanaf 1 januari 2019.

De regeling zal enkel kunnen worden toegepast voor nieuwbouw of grondig gerenoveerde gebouwen, waarvoor de btw op de aannemingswerken pas voor het eerst opeisbaar is geworden op 1 oktober 2018. Er is sprake van grondige renovatie als de kostprijs van de bouwwerken minstens 60% van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw bedraagt.

Enkel de eigenlijke materiële bouwwerken zijn hierbij van tel. De handelingen die intellectueel of immaterieel van aard zijn (studiebureau’s, landmeters, architecten), afbraakwerken en werken die betrekking hebben op de grond (graafwerken, sonderingswerken, saneringswerken) moet buiten beschouwen worden gelaten.

Voor verhuur van opslagruimten kan gekozen worden voor de toepassing van btw, ongeacht of deze al dan niet een nieuwbouw of vernieuwbouw is. De beperking dat voor 1 oktober 2018 geen btw mag opeisbaar geworden zijn, geldt dus niet voor dergelijke verhuur. Er kan worden gesproken van een opslagruimte als het gebouw voor meer dan 50% wordt gebruikt voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 % worden aangewend als verkoopsruimte.

Voor welke onroerende verhuur geldt het optioneel btw-stelsel?

Het optioneel btw-stelsel is alleen maar van toepassing als de huurder de hoedanigheid van btw-plichtige heeft en het gebouw uitsluitend gebruikt voor zijn economische activiteit (bv. als kantoorgebouw, winkel, fabrieksgebouw,..) Het maakt hierbij niet uit of hij een gewone belastingplichtige is met volledig recht op aftrek, een vrijgestelde belastingplichtige zonder recht op aftrek (bv. arts, verzekeringsmakelaar, enz.) of een gemengde belastingplichtige met een beperkt recht op aftrek.

Er kan echter niet worden gekozen voor het btw-stelsel als het gebouw niet wordt gebruikt voor een economische activiteit, bv. bij private bewoning.

Hoe lang bedraagt de herzieningstermijn van de afgetrokken btw?

Indien de huurder en verhuurder ervoor kiezen om de verhuur te onderwerpen aan btw, dan bedraagt de herzieningstermijn voor de afgetrokken btw op het gebouw 25 jaar, in hoofde van de verhuurder.

Dit in tegenstelling tot de herzieningstermijn van 15 jaar die van toepassing was vóór de wijziging van de regeling.

Indien de bestemming van het gebouw wijzigt gedurende deze herzieningstermijn van 25 jaar, dan moet de verhuurder een deel van de initieel afgetrokken btw herzien in diens nadeel. Dit kan het geval zijn bij het einde van de huurovereenkomst, bij een volledige of gedeeltelijke overdracht van het gebouw tijdens de huurovereenkomst of bij een volledige of gedeeltelijke leegstand van het gebouw.

Deze herziening wordt berekend op jaarlijkse basis en niet op maandelijkse basis, zoals vermeld in de memorie van toelichting van het wetsontwerp.

Wat met de verhuur op korte termijn?

Voor de kortlopende onroerende verhuur komt er een verplichte btw-heffing. Er is in dit geval dus geen sprake van een keuzestelsel. Het betreft de huurovereenkomsten van een periode van maximaal 6 maanden (bv. feest- of vergaderzalen) en geldt zowel voor de verhuur van gebouwen als gronden.

In de nieuwe regeling zijn er echter 4 wettelijke uitzonderingen vooropgesteld waarbij het verplichte btw-stelsel niet van toepassing is:

• Verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen of studentenverblijven
• Verhuur aan natuurlijke personen die het onroerend goed niet aanwenden voor de uitoefening van hun economische activiteit;
• Verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (bv. vzw’s);
• Verhuur aan eenieder die de goederen aanwendt voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten (bv. scholen, musea, scouts,..)

Wens je meer informatie over dit onderwerp? Aarzel dan niet om ons te contacteren! Onze experts staan voor je klaar!