Le nouveau régime fiscal pour l'immobilier étranger

À partir de l'année d'imposition 2022, l'immobilier étranger sera imposé de la même manière que l'immobilier belge. Le fisc doit, dans le cadre de cette modification, déterminer le revenu cadastral (RC) pour 150.000 biens de Belges à l'étranger.

Qu'est-ce qui change exactement ?

Auparavant, le propriétaire d'un bien immobilier étranger était imposé sur la base du loyer (valeur). À partir de l'année d'imposition 2022, les propriétaires qui louent leur bien immobilier étranger à des particuliers ou l'utilisent simplement eux-mêmes seront imposés sur la base du revenu cadastral.

Les propriétaires qui louent leur bien pour un usage professionnel ou à une société continuent d'être imposés sur le loyer réel.

Qui déterminera le revenu cadastral et comment ?

L'Administration du Mesurage et de l'Évaluation établira le revenu cadastral à l'aide de données que les propriétaires de biens immobiliers étrangers doivent transmettre eux-mêmes.

Le revenu cadastral est un revenu fictif. Il s'agit du revenu locatif moyen normal au moment de référence du 1er janvier 1975.

Sur la base de la valeur de vente actuelle, l'Administration du Mesurage et de l'Évaluation reconstituera la valeur de vente de 1975. Le but est de déterminer quel montant devait être investi en 1975 pour obtenir un capital correspondant à la valeur de vente actuelle. Le fisc considère la valeur de vente actuelle comme connue, parce que le bien vient d'être acheté ou parce qu'elle peut être comparée aux prix actuels.

La valeur de 1975 est déterminée en divisant la valeur actuelle par un facteur de correction. Le facteur de correction est réajusté chaque année sur la base du taux d'intérêt moyen des obligations linéaires à 10 ans. Le facteur de correction pour 2021 n'a pas encore été annoncé.

Une fois le revenu cadastral établi, le propriétaire en est informé par lettre recommandée. Comme pour l'immobilier belge, un recours peut être introduit si le propriétaire n'est pas d'accord avec le revenu cadastral établi. Ce recours doit être introduit par lettre recommandée dans les deux mois à partir de la date du calcul du RC (mentionnée sur le document). Le propriétaire doit faire une contre-proposition.

Quand dois-je transmettre les informations nécessaires au fisc ?

Celui qui était déjà propriétaire d'un bien immobilier à l'étranger avant le 1er janvier 2021 ne doit provisoirement encore rien faire. À partir de juin, les informations peuvent être soumises/demandées via différents canaux :

Le SPF Finances contactera lui-même le contribuable si de l'immobilier étranger a été déclaré dans la dernière déclaration fiscale. Les informations doivent être transmises au plus tard le 31 décembre 2021.

Les contribuables qui ont acheté des biens immobiliers à l'étranger en 2020 devront introduire spontanément un formulaire de renseignements. Cet achat n'a en effet pas encore été repris dans les déclarations des années précédentes.

Celui qui a acheté un bien immobilier à l'étranger depuis le 1er janvier 2021 doit demander le formulaire de déclaration par e-mail ou courrier dans les quatre mois suivant l'achat. Cela peut/doit donc déjà se faire à ce moment.

Quelles informations dois-je transmettre au fisc ?

Quelles questions exactement seront reprises dans le formulaire de déclaration n'est pas encore clair, mais les données suivantes doivent certainement être incluses :

La mise en service d'une construction neuve ou l'achèvement de travaux de transformation doit être signalé comme pour l'immobilier belge. Dans ce cas, le formulaire de renseignements devra donc être rempli à nouveau. Le revenu cadastral augmente après des travaux de transformation qui accroissent la superficie et/ou le confort de la maison. Pensez à l'aménagement d'une piscine, à la construction d'une véranda, ... La vente d'un bien doit également être signalée.

Après une analyse de risques, des contrôles auront lieu à l'avenir. La loi prévoit des amendes administratives de 250 à 3.000 euros.

L'immobilier étranger est-il doublement imposé ?

La Belgique a conclu une convention de double imposition avec plusieurs destinations de vacances populaires. Cette convention fait en sorte que le pays où se situe l'immobilier peut percevoir l'impôt et que la Belgique doit accorder une exemption d'impôt.

Une telle convention a été conclue avec les pays suivants :

Pour Monaco par exemple, il n'y a pas de convention de double imposition. Dans ce cas, l'impôt dû en Belgique est réduit de moitié, à condition que le propriétaire ait déjà payé des impôts sur l'immobilier à l'étranger.

Important ! Il existe en Belgique quelque chose comme la « réserve de progressivité ». Les revenus étrangers sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition sur les autres revenus du propriétaire. Donc plus les revenus étrangers sont élevés, plus la pression fiscale sur les autres revenus est élevée.

Qu'en est-il de l'usage professionnel de l'immobilier étranger ?

Si le locataire utilise l'immobilier étranger à des fins professionnelles ou si le bien est loué à une société, le propriétaire sera également imposé à l'avenir sur le loyer effectivement perçu.

Outre les revenus locatifs bruts, le propriétaire devra également mentionner le revenu cadastral du bien étranger, comme c'est déjà le cas pour l'immobilier belge.

Pour les sociétés belges qui possèdent un bien immobilier étranger, rien ne change. L'obligation de déclaration ne s'applique donc pas à elles.

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