Que comprend l'obligation de rénovation pour les bâtiments d'entreprise à partir de 2022 ?

Dans l'Accord de gouvernement flamand 2019-2024, il a été déterminé que les bâtiments non résidentiels doivent être profondément rénovés énergétiquement au plus tard cinq ans après un transfert notarié en pleine propriété afin de réduire leur empreinte climatique. Le 7 mai 2021, cette obligation de rénovation a été approuvée en principe par le Gouvernement flamand : tout bâtiment non résidentiel qui est transféré à partir du 1er janvier 2022 à un nouveau propriétaire ou sur lequel un droit de superficie ou d'emphytéose est établi, doit obligatoirement être rénové pour répondre aux niveaux minimaux de performance énergétique.

Que comprennent les nouvelles règles et à partir de quand s'appliquent-elles ?

Les obligations de rénovation seront imposées en différentes phases.

À partir du 1er janvier 2022, les 4 améliorations énergétiques suivantes deviennent obligatoires :

Tant les petits que les grands bâtiments non résidentiels doivent dans les 5 ans suivant la signature de l'acte authentique se conformer à ces mesures. De plus, les petites unités non résidentielles (≤ 500 m² de surface utile) qui forment ensemble un bâtiment non résidentiel et qui sont transférées dans leur totalité et qui au moment de l'achat ont un certificat de performance énergétique avec un label D, E ou F, doivent à partir du 1er janvier 2022 obtenir au minimum un label de performance énergétique C.

Une deuxième phase commence à partir du 1er janvier 2023, où les grandes unités non résidentielles qui forment à partir de cette date un bâtiment non résidentiel et qui sont transférées dans leur totalité doivent dans les 5 ans après l'achat non seulement répondre aux quatre exigences minimales mentionnées ci-dessus, mais aussi disposer d'une part minimale d'énergie renouvelable de 5%.

À partir du 1er janvier 2025, cette exigence de 5% d'énergie renouvelable sera convertie en un label de performance énergétique minimum à atteindre. D'ici là, un CPE pourra également être délivré pour les grands bâtiments non résidentiels, comme c'est déjà le cas maintenant pour les petits bâtiments non résidentiels.

Après l'achèvement des travaux, il peut être démontré au moyen d'un nouveau CPE que toutes les obligations ont été respectées. Si aucun nouveau CPE n'est prévu après 5 ans suivant le transfert ou l'établissement du droit de superficie ou d'emphytéose, ou lorsque ce CPE révèle que tous les travaux nécessaires n'ont pas été effectués, une amende administrative considérable peut être imposée.

Pour quels bâtiments cette obligation de rénovation s'applique-t-elle ?

Chaque nouveau propriétaire en pleine propriété, superficiaire ou emphytéote de bâtiments ou d'unités de bâtiments à destination non résidentielle, doit se conformer à la nouvelle réglementation. La destination d'un bien immobilier est déterminée sur base de l'usage effectif de celui-ci lors de la signature de l'acte d'achat ou de l'établissement du droit de superficie ou d'emphytéose. Un bâtiment non résidentiel qui reçoit par la suite une autre destination n'échappe donc pas à l'obligation de rénovation.

Pour clarifier ce que l'on entend par le terme 'bâtiments non résidentiels', l'Arrêté Énergie énumère tous les bâtiments qui ne relèvent pas de cette catégorie :

Les principaux types de bâtiments qui relèveront du champ d'application de la nouvelle réglementation sont les immeubles de bureaux, écoles, commerces horeca et de détail, bâtiments gouvernementaux et institutions de soins.

Pour les copropriétés composées d'entités tant résidentielles que non résidentielles, les travaux d'amélioration obligatoires sont limités au niveau de l'unité non résidentielle concernée :

Exceptions

Comme toujours, il existe aussi un certain nombre d'exceptions à cette nouvelle réglementation. Les nouveaux propriétaires, superficiaires et emphytéotes de bâtiments non résidentiels qui sont protégés (c'est-à-dire monuments protégés ou bâtiments qui font partie d'un paysage culturel et historique protégé, d'un site urbain ou villageois) ou qui figurent à l'inventaire du patrimoine architectural, sont partiellement exemptés des obligations de rénovation. Concrètement, l'exigence d'isolation de toiture et de vitrage disparaît ici, le remplacement obligatoire des installations de chauffage et de refroidissement reste cependant applicable.

L'obligation de rénovation disparaît en outre complètement lorsque le bâtiment non résidentiel est démoli dans les cinq ans suivant l'achat ou l'établissement du droit de superficie ou d'emphytéose.

La nouvelle réglementation ne s'applique pas non plus lors d'une fusion ou absorption d'une personne morale où la nouvelle personne morale reprend les droits et obligations de l'ancienne et devient par conséquent propriétaire d'un bâtiment non résidentiel dont l'ancienne personne morale était propriétaire.