Amortissement des travaux d'aménagement dans un bien loué

Votre société peut effectuer des travaux d'aménagement ou d'amélioration dans un bien loué. Mais qu'en est-il de la déductibilité fiscale de ces coûts ? Et sur quelle période ces coûts doivent-ils être amortis ? Est-ce la durée du contrat de bail ou la durée d'usage économique ? Que se passe-t-il à la fin du bail ?

Les travaux sont déductibles

Si votre SA loue un bien, le loyer et les coûts associés tels que l'entretien, le chauffage et l'éclairage sont déductibles. Les coûts nécessaires ou utiles aux activités de votre société, comme les travaux de rénovation, font également partie des coûts déductibles.

Cependant, contrairement aux frais d'exploitation ordinaires comme l'entretien, les coûts des travaux de rénovation constituent des dépenses d'investissement. Cela signifie qu'ils ne sont pas déductibles en une fois, mais doivent être amortis annuellement.

Amortir sur quelle période ?

La période sur laquelle les travaux doivent être amortis dépend des accords dans le contrat de bail et de la durée de vie économique des investissements.

Aucune indemnisation prévue par le bailleur

Si le bailleur n'est pas tenu d'indemniser les travaux à la fin du contrat de bail, votre SA doit amortir les travaux sur la durée restante du contrat de bail. Cela inclut également les éventuelles prolongations, pour autant qu'elles soient considérées comme probables. À la fin du contrat, la valeur comptable des travaux sera alors égale à zéro.

Conseil ! Si les travaux sont amortis sur au moins trois ans, ils sont généralement éligibles à la déduction pour investissement.

Indemnisation prévue par le bailleur

S'il a été convenu que le bailleur indemnise les travaux à la fin du bail, l'amortissement est basé sur la durée d'usage économique des travaux.

Exemple

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

S'il n'y a pas d'indemnisation convenue, la valeur comptable des travaux à la fin du bail sera nulle. Dans ce cas, il n'y a pas de plus-value ou moins-value.

Attention ! En cas de résiliation anticipée du contrat de bail (par exemple suite à un déménagement), les travaux ne sont peut-être pas encore complètement amortis. Votre SA peut dans ce cas comptabiliser un amortissement exceptionnel, qui est fiscalement déductible.

Lorsque le bailleur verse une indemnisation, il naît une différence entre l'indemnisation et la valeur comptable restante des travaux. Cette différence constitue une plus-value imposable ou une moins-value déductible.

Travaux de démolition requis

Dans certains cas, vous devez remettre le bien dans son état d'origine à la fin du bail. Si vous devez supprimer les travaux effectués, votre SA peut anticiper en constituant une provision fiscale pour les coûts de démolition. Cette provision est déductible.

Cour d'appel de Gand (9 avril 2024)

Dans une affaire récente devant la cour d'appel de Gand (9 avril 2024), la cour s'est prononcée sur la déductibilité fiscale d'investissements dans un bien loué.

Un contribuable a effectué un certain nombre d'investissements tels que la pose de portes intérieures, d'encadrements de portes, d'armoires encastrées, de plinthes, la pose de parquet et de systèmes de climatisation dans un bien d'entreprise loué et déduit fiscalement ces investissements via des amortissements. Ces investissements ont été réalisés, selon la cour, pour favoriser l'usage professionnel du bien loué, c'est-à-dire comme environnement de travail pour le personnel du contribuable. La condition d'intentionnalité pour la déductibilité des coûts est donc remplie : "les coûts ont été engagés ou supportés pour obtenir ou conserver des revenus imposables".

L'argumentation du fisc selon laquelle ces investissements ne sont pas amortissables ou déductibles parce qu'ils doivent être imputés au propriétaire du bien, étant donné qu'ils appartiennent spécifiquement au propriétaire et non au locataire, au motif que ces investissements sont immeubles par destination ou intégrés dans la construction du bâtiment dont ils forment une partie intégrante, n'est pas suivie par la cour d'appel. En effet, le contribuable dispose pendant la durée du contrat de bail d'un droit de superficie accessoire par lequel il reste propriétaire de tous les investissements pendant la durée du contrat de bail. Le fait qu'il y aurait accession au profit du bailleur à la fin du contrat de bail n'enlève pas le caractère professionnel des investissements par le locataire. À la fin du contrat de bail, il conviendra d'examiner si une compensation d'avantages est nécessaire ou non.

Conclusion

La période d'amortissement des travaux de rénovation dépend des accords dans le contrat de bail :

Si une démolition est nécessaire, votre SA peut constituer une provision pour les coûts de démolition.

DISCLAIMER Cet article a été publié/modifié pour la dernière fois le 17/02/2025 et a été rédigé conformément à la législation, jurisprudence, doctrine et interprétations en vigueur à ce moment. Depuis la date précitée, des modifications peuvent s'être produites rendant cet article susceptible de contenir des informations périmées.