Le régime TVA favorable de démolition et reconstruction après la Loi-programme du 18 juillet 2025

Première situation

Dans la première situation, il s'agit d'une démolition et reconstruction par un maître d'ouvrage-personne physique qui a l'intention d'utiliser le logement comme son unique et propre logement pendant une période d'au moins cinq ans. La superficie habitable totale du logement ne peut pas dépasser 200 m².

Deuxième situation

Dans la deuxième situation, il s'agit de la démolition et reconstruction d'un logement par un maître d'ouvrage (tant personne physique que morale) en vue d'une location de ce bien immobilier pendant une période d'au moins quinze ans à une société de logement agréée ou à un bureau social de location. Aucune condition supplémentaire n'est imposée concernant la superficie habitable totale.

Troisième situation

Dans la troisième situation, il s'agit de la livraison d'un logement reconstruit par un fournisseur/maître d'ouvrage qui est une personne morale ou une personne physique et qui vendra le logement :

(1) à un acquéreur-personne physique en vue de l'utilisation de ce bâtiment comme son unique propre logement pendant une période d'au moins cinq ans ; ou

(2) à un acquéreur (tant personne physique que morale) en vue d'une location de longue durée d'au moins quinze ans à un bureau social de location ; ou

(3) à un acquéreur (tant personne physique que morale) en vue d'une location de longue durée d'au moins quinze ans à une personne physique qui y établira son domicile. Cette dernière situation constitue une donnée entièrement nouvelle.

Dans les cas (1) et (3), la superficie habitable maximale ne peut pas dépasser 175 m² (auparavant 200 m²).

La Loi-programme du 18 juillet 2025 a donné un caractère permanent à ce régime.

Quatrième situation

La quatrième situation concerne la démolition et reconstruction d'un logement par un maître d'ouvrage (tant personne physique que morale) avec l'intention de louer directement le bien pendant une période d'au moins quinze ans à une personne physique qui y établira son domicile. La superficie habitable totale ne peut pas dépasser 200 m².

Qu'en est-il de l'appréciation du critère « unique logement » ?

Lorsque l'intention est que le logement reconstruit sera habité par le 'maître d'ouvrage'-personne physique ou par l''acheteur'-personne physique lui-même, l'application du taux réduit est notamment soumise à la condition qu'il s'agisse de son propre logement (étant entendu qu'il n'est par exemple pas tenu compte d'autres logements « dont il est, par suite d'héritage, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier »).

Dans l'ancien régime, la condition de l'unique logement est examinée conjointement pour les personnes mariées et cohabitantes légales. Le couple ne peut donc pas bénéficier du taux réduit si l'un d'eux possède déjà un logement, tandis que pour les cohabitants de fait, le critère relatif à l'« unique logement » est apprécié dans le chef de chaque propriétaire-maître d'ouvrage séparément.

Dorénavant, cette condition sera également appréciée séparément pour les personnes mariées et cohabitantes légales dans le chef de chaque maître d'ouvrage ou acheteur. Il ne sera donc plus fait de distinction entre les personnes mariées, cohabitantes légales et cohabitantes de fait.

Entrée en vigueur

La livraison de bâtiments comme discuté dans la situation 3 concerne en réalité une prolongation d'un régime transitoire qui expirait le 30 juin 2025.

Étant donné que la Loi-programme n'a été publiée que le 29 juillet 2025, cela signifierait que la livraison de logement reconstruit qui a eu lieu entre le 1er juillet 2025 et le 29 juillet 2025 est soumise au taux de 21 pour cent de TVA, ce qu'il faut alors régulariser a posteriori vers le taux de six pour cent via notamment une pièce rectificative. Pour éviter cette charge administrative, l'Administration accorde une tolérance pour ces opérations, permettant d'appliquer le taux réduit de TVA à partir du 1er juillet 2025 sur la démolition, reconstruction et livraison de bâtiments (Circulaire 2025/C/48 du 28 juillet 2025).