Les nouvelles règles concernant la déduction de loyer à partir de l'année d'imposition 2024

La loi portant dispositions fiscales diverses du 28 décembre 2023 durcit les règles relatives à la déductibilité des loyers. À partir de l'année d'imposition 2024, les loyers ne sont déductibles que dans la mesure où le locataire fait connaître l'identité à l'administration.

Objectif du législateur

Avec ces nouvelles dispositions, le législateur veutrésoudre deux problèmes. D'une part, l'administration fiscale éprouve des difficultés à détecter les cas dans lesquels les locataires utilisent le bien qu'ils louent chez unbailleur privé, pour l'exercicede leurprofession.

D'autre part, il arrive régulièrement en pratique que lebailleur privé soit trompépar son locataire. C'est le cas lorsque le contrat de bail interdit tout usage professionnel du bien loué, mais que le locataire déduit néanmoins le loyer payé entièrement ou partiellement commefrais professionnel. Pour le fisc, cette déduction est le signal que le locataire utilise bel et bien le bien pour l'exercice de son activité professionnelle. Le bailleur (privé) peut être confronté à unrappel fiscal. Il est dans ces circonstances imposable sur la base du loyer net (généralement beaucoup plus élevé) et non sur la base du revenu cadastral.

Nouvelles mesures

Ce dernier point est résolu enrefusant la déduction de loyercommefrais professionnellorsque le contrat de bail est enregistré "gratuitement" parce que l'immeuble est "exclusivement destiné au logement d'une famille ou d'une personne".

Par ailleurs, unejustification supplémentaireest introduite. Le locataire doit désormais ajouter à sa déclaration à l'impôt des personnes physiquesuneannexedans laquelle il doit mentionner un certain nombre de données concernant le bien loué et le loyer payé. Ceci doit se faire via leformulaire n° 270 MLH.

Le nouveau régime ne s'applique pas seulement aux indemnités de loyer et aux avantages locatifs accordés, mais s'applique également aux indemnités et avantages payés ou accordés dans le cadre d'undroit de superficie, d'undroit d'emphytéoseou d'unautre droit réel d'usage. Le bail à ferme n'est pas visé.

La loi prévoit une exception à l'obligation de déclaration. L'obligation ne s'applique pas lorsqu'il s'agit d'indemnités de loyer et d'indemnités pour un droit réel d'usage liées aux livraisons de biens ou services effectuées par un contribuable établi dans l'Espace économique européen pour lesquelles une facture ou un document qui en tient lieu a effectivement été établi selon la réglementation TVA applicable.

Qui est assujetti ?

L'administration confirme qu'il s'agit d'un contribuable- qui loue un bien immobilierou est titulaire d'undroit réel d'usage(emphytéose, superficie, usufruit, servitude, etc.) sur un bien immobilier- personne morale tenue de déposer une déclaration à l'impôt des personnes physiquesou une personne physique qui déduit les indemnités de loyer pour ce bien immobilier ou les indemnités pour la constitution ou la cession de ce droit réel d'usage entièrement ou partiellement commefrais professionnelsréels.

Les nouvelles règles s'appliquent tant lorsque le locataire est soumis à l'impôt des personnes physiques (ex. indépendant ou profession libérale), à l'impôt des sociétés qu'à l'impôt des personnes morales (ex. asbl).

ATTENTION !Ceci ne s'applique pas seulement si vous louez à un tiers, mais également si vous louez comme dirigeant d'entreprise une partie de votre habitation à votre société. Les nouvelles règles ne s'appliquent pas à la location mobilière (ex. la location de mobilier de bureau). En cas de location mixte, vous ne devez déclarer que le loyer relatif au bien immobilier.

Si vous ne comptabilisez pas le loyer en charges, il n'y a cependant aucune obligation de déclaration imposée.

Locataire

Formulaire n° 270 MLH requis ?

Personne physique qui déduit le loyer entièrement ou partiellement

OUI

Personne physique qui ne déduit pas le loyer

NON

Société

OUI

Asbl ou fondation

OUI

Données à mentionner dans le formulaire n° 270 MLH

A) Données d'identification du bailleur

Si le bailleur est unepersonne physiquevous devez mentionner nom, adresse et numéro de registre national.Si le bailleur est une sociétéil faut mentionner la dénomination, le siège et le numéro d'entreprise.B) L'adresse complète du bien immobilier

À la page 2 du formulaire, vous mentionnez l'adresse du bien immobilier concerné.

Les biens immobiliers non bâtis (ex. un terrain à bâtir en friche) pour lesquels aucune adresse n'existe encore peuvent également être identifiés à l'aide d'autres éléments (comme par exemple les données cadastrales de la parcelle, la dénomination locale, …)

C) Les indemnités payées et déduites

Ensuite, vous devez mentionner à la deuxième page de l'annexe les montants qui ont été payés dans l'année concernée. Le formulaire fait une distinction entre la location d'un bien immobilier bâti (rubrique A), la location de biens immobiliers non bâtis (rubrique B) et les indemnités pour un droit réel d'usage (rubrique C).

Pour lesrubriques A et Bvous devez d'abord déclarer le montant qui a été payé ou accordé pendant la période imposable comme "indemnités de loyer" (à savoir le "loyer et/ou avantages locatifs accordés au bailleur). Ensuite, vous indiquez quelle partie de ce montant a été déduite comme frais professionnel (réel).

Pour larubrique Cvous mentionnez les indemnités qui ont été payées ou accordées pendant la période imposable pour le droit réel d'usage (à savoir "les indemnités proprement dites pour ce droit réel d'usage et tous autres avantages accordés au titre de ce droit d'usage au concédant"). Il faut ensuite également indiquer ici quelle partie de celles-ci a été déduite comme frais professionnel (réel).

Si le locataire est imposable dans ladéclaration fiscale des non-résidentsvous n'avez pas besoin de mentionner quelle partie de l'indemnité a été comptabilisée en charges.

Annexe par bien immobilier

L'Administration souligne qu'un formulaire n° 270 MLH doit être rempli par bien immobilier. Lorsque les indemnités (de loyer) à mentionner concernentplusieurs biens immobilierset/ouplusieurs contrats (de bail), la déclaration devra contenirplusieurs annexes. Cependant, lorsque concernant des biens immobiliers non bâtis, une indemnité globale est payée pour différentes parcelles, il suffit de le mentionner sur une seule annexe.

Annexe par époux/épouse

Les époux ou cohabitants légaux imposés ensemble et qui déduisent tous les deux pour le même bien immobilier des indemnités (de loyer) comme frais professionnel réel, doivent ajouter (au moins) deux annexes à leur déclaration commune.

L'Administration précise que les époux ou cohabitants légaux imposés conjointement qui sont locataires d'un bien immobilier ou titulaires d'un droit réel d'usage, doivent pour les rubriques A, B ou C susmentionnées du formulaire, déclarer le montant total des indemnités (de loyer) payées ou accordées par eux [ensemble].

Un exemple concret :Jan et An sont mariés et sont imposés ensemble pour l'année d'imposition 2024. Ils habitent ensemble dans une maison qu'ils louent à Piet. Le loyer total payé à Piet pour la maison en 2023 s'élève à 12.000 euros.Le prix du loyer est fixé séparément dans un contrat de bail enregistré pour la partie utilisée pour l'exercice de l'activité professionnelle et la partie utilisée à d'autres fins.

Pour l'année d'imposition 2024, le loyer suivant est comptabilisé comme frais professionnel réel : 1.000 euros par Jan et 1.200 euros par An.Jan ajoutera un formulaire n° 270 MLH avec 12.000 euros de loyer payé ou accordé pendant la période imposable concernée, avec un montant de 1.000 euros de loyer comptabilisé en frais professionnels réels.

An devra également pour cette même année déposer un formulaire n° MLH 270 avec 12.000 euros de loyer payé ou accordé pendant la période imposable concernée, avec à son tour un montant de 1.200 euros de loyer comptabilisé en frais professionnels réels.

AVERTISSEMENT Cet article a été publié/modifié pour la dernière fois le 24/04/2024 et a été rédigé conformément à la législation, jurisprudence, doctrine juridique et interprétations en vigueur à ce moment.Depuis la date susmentionnée, des modifications peuvent s'être produites rendant cet article susceptible de contenir des informations obsolètes.