Les conditions de base pour pouvoir bénéficier de ce tarif réduit se présentent aujourd'hui comme suit :

(1) L'achat doit être effectué exclusivement par des personnes physiques ;

(2) Il doit s'agir d'un achat pur en pleine propriété ;

(3) La pleine propriété doit être acquise dans son intégralité ;

(4) Il doit s'agir de l'achat d'une habitation, avec ou sans dépendances ;

(5) Il ne peut y avoir de bien immobilier empêchant l'application du tarif réduit ;

(6) Exigence de domiciliation du ou des acheteurs.

Pour tous les actes d'achat postérieurs au 1er janvier 2026, les deuxième, troisième et sixième conditions ont été renforcées, ce qui restreint le champ d'application du tarif réduit :

- Plus de tarif réduit pour les personnes physiques qui achètent conjointement avec leur société

- Plus de tarif réduit en cas d'achat scindé

- Exigence de domiciliation plus stricte

Intégralité de la pleine propriété  

Pour les conventions conclues après le 1er janvier 2026, il est requis que l'intégralité de la pleine propriété soit acquise exclusivement par une ou plusieurs personnes physiques, conjointement et simultanément. Un achat conjoint avec une société n'est plus possible. Cette technique était souvent utilisée pour adapter ultérieurement les proportions de propriété mutuelles moyennant le droit de partage de 2,5%.

Pour être considérées comme « simultanées », les acquisitions doivent se faire soit dans un seul acte, soit dans plusieurs actes portant la même date.

Achat scindé 

Si, dans un même acte, un acheteur acquiert la nue-propriété et l'autre acheteur l'usufruit, le tarif réduit ne peut plus être appliqué. Cela décourage une technique de planification successorale avec des biens immobiliers souvent utilisée. En faisant acheter la nue-propriété par les enfants, et l'usufruit par les parents, le bien immobilier échappera aux droits de succession au décès des parents. Seul l'achat de parts en pleine propriété peut bénéficier du tarif réduit (pour autant que les autres conditions soient remplies). Il est examiné, pour chaque acquéreur, s'il acquiert la pleine propriété.

Exemple :

A et B sont des personnes physiques. A achète 1% en pleine propriété et 98% en usufruit, et B achète 1% en pleine propriété et 98% en nue-propriété. A et B ne peuvent bénéficier du tarif réduit que sur leur part de 1% en pleine propriété. Sur leur part de 98% en usufruit, respectivement en nue-propriété, le tarif ordinaire de 12% s'applique.

Le ou les acheteurs doivent s'engager à se domicilier à l'adresse du bien acquis dans les trois ans suivant la date de l'acte authentique et à maintenir cette domiciliation pendant une période ininterrompue d'au moins un an. Cet engagement doit être pris et respecté par chaque acheteur concerné individuellement.

Exigence de domiciliation plus stricte   

Sous l'ancien régime, seule l'obligation était imposée que les acheteurs y établissent leur domicile au plus tard dans les trois ans suivant la date de l'acte d'achat, sans préciser combien de temps ils devaient y maintenir leur adresse de domicile. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Le décret prévoit désormais que l'adresse de domicile doit y être établie de manière ininterrompue pendant au moins un an.

Cet engagement doit être pris et respecté par chaque acheteur concerné individuellement. Si, par exemple, les parents et les enfants achètent chacun ensemble, et que seuls les parents y établissent leur domicile et y habitent, les enfants devront payer 12% de droits d'enregistrement sur leur part du prix d'achat.

Absence de bien immobilier empêchant l'application

La possession d'une autre habitation n'empêche pas l'application du tarif réduit si l'engagement est pris d'aliéner la ou les habitations empêchantes dans les deux ans, ou dans les trois ans en cas de rénovation énergétique approfondie ou de démolition et de (re)construction (partielle), et de démontrer qu'il existe un lien causal entre le nouvel achat et l'aliénation de l'habitation empêchante. Le pourcentage dans les droits de propriété est sans importance. L'acquisition, par exemple, de 1% en pleine propriété par les enfants constitue un obstacle pour eux s'ils souhaitent ultérieurement acquérir un bien immobilier au tarif réduit de droits d'enregistrement.

Conclusion 

À partir du 1er janvier 2026, le tarif réduit de 2% est clairement réservé à ceux qui occupent réellement l'habitation comme logement familial. Les techniques de planification classiques – achat avec une société, achat scindé avec les enfants, ou une courte domiciliation – perdent leur avantage fiscal. Faites donc vérifier au préalable un achat prévu : la différence avec le tarif ordinaire de 12% augmente rapidement.