Een woning kopen aan 2%: wat zijn de do’s en don’ts

De basisvoorwaarden om van dit verlaagd tarief te kunnen genieten, zien er tegenwoordig als volgt uit: 

(1) De aankoop mag uitsluitend gebeuren door natuurlijke personen;

(2) Het moet gaan om een zuivere aankoop van volle eigendom;

(3) De geheelheid van volle eigendom moet worden verkregen;

(4) Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden; 

(5) Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;

(6) Domicilie vereiste van de koper(s).

Voor alle aankoopakten na  1 januari 2026 werden de tweede, derde en zesde voorwaarde strenger gemaakt, dat de toepassingssfeer van het verlaagd tarief beperkt: 

- Geen  verlaagd tarief meer voor natuurlijke personen die samen met hun vennootschap aankopen 

- Geen verlaagd tarief meer in geval van een gesplitste  aankoop 

- Strengere domicilievereiste 

Geheelheid volle eigendom  

Voor na 1 januari 2026 afgesloten overeenkomsten is vereist dat de geheelheid van de volle eigendom uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig wordt verkregen. Een gezamenlijke aankoop samen met een vennootschap is niet meer mogelijk. Dit werd vaak gehanteerd om in een latere fase aan het verdeelrecht van 2,5% de onderlinge eigendomsverhoudingen aan te passen.  

Om als “gelijktijdig” beschouwd te worden moeten de verkrijgingen ofwel in één akte gebeuren ofwel in meerdere akten van dezelfde datum gebeuren.

Gesplitste aankoop 

Indien, bij eenzelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief niet langer worden toegepast. Hierdoor wordt een vaak gehanteerde techniek van successieplanning met onroerend goed ontmoedigt. Door de kinderen de blote eigendom te laten kopen, en het vruchtgebruik door de ouders, zal bij overlijden van de ouders het onroerend goed ontsnappen aan erfbelasting. Enkel de aankoop van delen in volle eigendom kan genieten van het verlaagd tarief (voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden). Per verkrijger wordt beoordeeld of deze de volle eigendom aankoopt. 

Voorbeeld: 

A en B zijn natuurlijke personen. A koopt 1% volle eigendom en 98% vruchtgebruik en B koopt 1% volle eigendom en 98% blote eigendom. A en B kunnen het verlaagd tarief enkel genieten op hun 1% aandeel in volle eigendom. Op hun 98% aandeel in vruchtgebruik resp. blote eigendom is het gewoon tarief van toepassing, dus 12%. 

De koper(s) moet(en) zich ertoe verbinden zijn/hun inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte én die inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens een jaar te behouden. Deze verbintenis moet worden aangegaan en nagekomen door elke betrokken koper afzonderlijk. 

Strengere domicilievoorwaarde   

Onder de vroegere regeling werd enkel de verplichting opgelegd dat de kopers binnen uiterlijk drie jaar na de datum van de aankoopakte daar hun domicilie plaatsten, zonder te bepalen hoe lang zij daar hun domicilieadres moesten aanhouden.  Dit is niet lager het geval.  Nu bepaalt het decreet dat het domicilieadres daar minstens één jaar onafgebroken moet gevestigd zijn.  

Deze verbintenis moet worden aangegaan en nagekomen door elke betrokken koper afzonderlijk. Als bijvoorbeeld de ouders en kinderen samen elk aankopen, en enkel de ouders daar hun domicilie vestigen en wonen, zullen de kinderen op hun deel van de koopsom 12% registratiebelasting betalen.  

Geen verhinderend onroerend goed 

Het bezit van een andere woning verhindert de toepassing van het verlaagd tarief niet als de verbintenis wordt aangegaan om de verhinderende woning(en) binnen de twee jaar, of in het geval van een ingrijpende energetische renovatie of sloop en (gedeeltelijke) herbouw, binnen de drie jaar te vervreemden en aan te tonen dat er een causaal verband bestaat tussen de nieuwe aankoop en de vervreemding van de verhinderende woning. Het percentage in de eigendomsrechten is irrelevant. Het verwerven van bijvoorbeeld 1% in volle eigendom door de kinderen is een struikelblok voor hen als zij later onroerend goed wensen te verwerven aan het verlaagd tarief registratiebelasting.

Conclusie 

Vanaf 1 januari 2026 werd het verlaagd tarief van 2% duidelijk voorbehouden voor wie de woning ook écht als gezinswoning betrekt. Klassieke planningstechnieken – aankoop met een vennootschap, gesplitste aankoop met de kinderen, of een korte domiciliestop – verliezen hun fiscaal voordeel. Laat een geplande aankoop daarom vooraf nakijken: het verschil met het gewoon tarief van 12% loopt snel op.