Réforme du régime de faveur pour les sociétés familiales : focus sur l'immobilier résidentiel

En Région flamande, les actions de sociétés familiales peuvent être données ou léguées sous certaines conditions avec un avantage fiscal considérable. En cas de succession s'applique un taux réduit des droits de succession (3 ou 7 %), en cas de donation une exemption des droits de donation. L'une des conditions est que la société exerce une activité économique réelle. Depuis 2012, ceci était évalué sur base de deux paramètres : des rémunérations insuffisantes et une part trop importante de biens immobiliers pouvaient conduire au refus total du régime de faveur.

Entre-temps, il est apparu que les paramètres prévus ne peuvent pas toujours empêcher la transmission d'un patrimoine autre que le patrimoine lié à l'entreprise. Ainsi, une société qui ne satisfait pas cumulativement aux deux paramètres était réputée avoir une activité économique réelle, même si le patrimoine privé précité est présent.

Il n'était nullement dans l'intention que du patrimoine purement privé soit transmis sous l'exemption ou au taux réduit. Pour éviter cela, sont désormais exclus par décret du régime de faveur les biens immobiliers qui sont principalement affectés ou destinés à l'habitation (biens immobiliers résiduels) dans les entreprises (Décret-programme du 18 décembre 2025). Les terrains à bâtir sont également désormais explicitement exclus.

Cela signifie concrètement que le taux réduit ou l'exemption ne s'appliquera plus à la partie de la valeur des actions qui correspond au bien immobilier résidentiel exclu. L'avantage reste applicable sur la partie restante de la valeur, qui est bien liée à l'activité économique de la société. Le régime évolue ainsi vers une approche plus proportionnelle : non plus tout ou rien, mais seulement une exclusion pour le segment résidentiel.

Mais que se passe-t-il si votre société loue des biens immobiliers résidentiels ? Ces biens immobiliers sont-ils également exclus ? Non, une exception est prévue à cet effet. Les sociétés qui génèrent au moins 75 % de leur chiffre d'affaires par l'exercice d'une activité relative à des biens immobiliers résidentiels échappent tout de même à la nouvelle règle d'exclusion à condition d'avoir eu en service au moins un employé à temps plein pendant trois ans précédant la donation ou la succession. Cette condition d'emploi doit être satisfaite de manière continue pendant trois ans après l'acte de donation ou le décès. Pour de telles sociétés, l'immobilier résiduel et les terrains à bâtir font partie de leurs activités. La simple gestion de biens immobiliers ne qualifie pas comme une activité économique.

Placer l'immobilier résiduel dans une filiale n'offre pas d'échappatoire. Si la participation dépasse 10 % dans une filiale avec de l'immobilier résiduel, la valeur de cette participation sera exclue du régime de faveur dans le chef de la société mère.

Nouveauté également : à chaque demande (tant en cas de donation qu'en cas de décès) doit être joint un rapport d'évaluation d'un réviseur d'entreprises indépendant ou d'un comptable certifié. Ce rapport doit notamment contenir la valeur de vente des actions en pleine propriété avec mention de la méthode d'évaluation utilisée, ainsi que l'énumération et la valeur de vente du bien immobilier résidentiel exclu. Au moment de la demande d'attestation ou de l'application dans la déclaration de succession, le rapport d'évaluation ne peut avoir plus de 30 jours. Si l'acte authentique est passé entre l'entrée en vigueur du décret, à savoir le 1er janvier 2026, et le 31 mars 2026, le délai de dépôt du rapport du réviseur d'entreprises ou du comptable certifié est prolongé de 60 jours.

Le nouveau régime et son exception entrent en vigueur le 1er janvier 2026. Pour les droits de donation, la réforme s'applique aux actes de donation authentiques passés à partir de cette date. Pour les droits de succession, elle s'applique aux successions qui s'ouvrent à partir du 1er janvier 2026.

Les autres conditions d'application ne changent pas.