Rénovation ou reconstruction : impact sur le taux de TVA

Qui fait exécuter des travaux de rénovation et/ou de réparation à sa résidence privée, peut bénéficier d'untaux de TVA réduitde 6% (au lieu de 21%). À cette fin, certaines conditions doivent être remplies. Lorsque les travaux ne se qualifient pas comme rénovation, mais comme reconstruction, le taux de TVA réduit de 6% ne peut pas être appliqué, mais le taux normal de 21% sera appliqué.

Réduction de taux pour rénovation

Un entrepreneur peut émettre des factures avec letaux de TVA réduit de 6%s'il exécute des travaux à un bâtiment qui a été mis en usage depuis au moins 10 ans et qui est utilisé principalement à des fins privées. Le bâtiment peut aussi être utilisé à des fins commerciales, tant que l'usage privé prédomine, ce qui signifie que le bâtiment est utilisé à plus de 50% à titre privé. Dans ce cas, le taux de TVA réduit de 6% peut être appliqué.

Les travaux exécutés doivent être orientés vers latransformation, rénovation, réhabilitation, amélioration, réparation ou l'entretiendu logement.

Pour bénéficier du taux réduit de 6%, les travaux exécutés doivent être qualifiés comme travaux de rénovation et non comme reconstruction. La législation TVA ne donne pas de définition précise des concepts de rénovation et reconstruction, ni n'indique quand il s'agit de construction neuve ou de reconstruction. Ceci entraîne une insécurité juridique.

Administration fiscale

Selon l'administration TVA, il y a rénovation etle taux réduit de 6%peut être appliqué si les travaux exécutés s'appuient considérablement sur les murs porteurs existants, notamment les murs extérieurs, et généralement sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment existant.

D'autre part, on parle de construction neuve, à laquelle le taux de TVA normal de 21% s'applique, si les travaux exécutés ne s'appuient pas considérablement sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment, même si certaines parties comme les fondations, caves ou seulement la façade sont conservées.

C'est le seul critère qui est utilisé pourdistinguer entrerénovationet reconstruction. Une comparaison entre les coûts des travaux et le prix de vente du bâtiment après l'exécution des travaux ne peut pas être utilisée.

Cour de Cassation

Selon la Cour de Cassation, il y arénovationlorsque les travaux exécutés s'appuient dans une mesure importante sur les murs porteurs existants, notamment les murs extérieurs, et généralement sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment déjà existant (Cass., 25.06.2020). Par contre, on parle dereconstructionlorsque les travaux ne s'appuient pas dans une mesure importante sur les anciens murs porteurs et généralement sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover, même si certaines parties comme les fondations, caves ou seulement la façade sont conservées.

Dans un arrêt du 21 octobre 2022, la Cour de Cassation a ajouté que lareconstructions'applique aussi lorsque les éléments essentiels de la structure du bâtiment, notamment les fondations, doivent être considérablement renouvelés ou renforcés pour soutenir les travaux exécutés. En d'autres termes, même si les travaux exécutés s'appuient largement sur les fondations et murs porteurs existants, cela peut encore être considéré commereconstructionsi les structures porteuses sont trop faibles et doivent être considérablement renouvelées. Cet ajout a des implications importantes, car il peut dans certains cas devenir encore plus difficile de qualifier des travaux importants comme travaux de rénovation éligibles autaux de TVA réduit de 6%.

Alternative : taux réduit en matière de démolition et reconstruction

Une option alternative est d'appliquer le taux réduit en matière dedémolition et reconstructionen cas de transformations importantes. Bien que le taux réduit de rénovation ne soit alors pas applicable, le taux de TVA réduit pour démolition et reconstruction peut éventuellement être utilisé. Naturellement, les conditions d'application doivent être remplies pour pouvoir bénéficier du taux réduit (temporaire) en matière de démolition et reconstruction.