Travaux d'amélioration et de rénovation : désormais aussi période de révision de 15 ans

Lors de l'acquisition d'investissements, comme notamment pour les machines et bâtiments, la TVA est en principe déductible dans la mesure où ces investissements sont réalisés à titre professionnel. La déduction de TVA n'est cependant pas définitivement acquise. En cas de changement d'affectation, la TVA déduite doit être révisée.

Période de révision pour les bâtiments

La période de révision de quinze ans pour les bâtiments s'applique selon l'administration par extension également à la TVA déduite sur les travaux de transformation ou d'amélioration qui sont si importants qu'il en résulte en fait un nouveau bâtiment ou une partie d'un bâtiment pouvant fonctionner de manière indépendante.

La TVA sur les opérations qui conduisent ou contribuent à la simple transformation ou amélioration de bâtiments ou de parties de bâtiments, sans que ces biens soient considérés comme neufs après ces travaux, reste soumise à la période de révision de cinq ans. La TVA sur les simples travaux de réparation ou d'entretien de moyens d'exploitation n'est pas soumise à une période de révision.

Période prolongée

La loi portant dispositions diverses en matière de TVA du 10 février 2026 (MB 20 février 2026) étend l'application de la période de révision de quinze ans pour les biens immobiliers aux services qui présentent des caractéristiques comparables à celles généralement attribuées aux moyens d'exploitation immobiliers.

Cette modification fait suite à une condamnation de l'État belge par la Cour de justice européenne dans l'affaire Drebers (CJE, 12 septembre 2024, C-243/23, Drebers).

Avant la modification de loi, les travaux de rénovation ou d'amélioration qui ne résultaient pas en un nouveau bâtiment aux fins de la TVA tombaient automatiquement sous la période de révision de 5 ans. Par la nouvelle loi, ce principe change. Il faut désormais examiner la durée de vie économique des travaux de rénovation ou d'amélioration précités.

Les travaux de rénovation ou d'amélioration qui ne conduisent pas à un nouveau bâtiment aux fins de la TVA, mais dont la durée de vie économique est comparable à celle d'un nouveau bâtiment, tombent maintenant aussi sous la période de révision de 15 ans au lieu de 5 ans.

Désormais s'appliquent pour les biens immobiliers les périodes de révision suivantes :

- 5 ans pour les travaux de rénovation ou d'amélioration

- 15 ans pour les travaux de rénovation ou d'amélioration avec la durée de vie économique d'une construction neuve

- 15 ans pour la reconstruction (travaux si importants que le bâtiment est considéré comme une construction neuve)

- 15 ans pour l'érection et la livraison d'un nouveau bâtiment

- 25 ans pour la location optionnelle avec TVA

Quels sont les indicateurs pour une période de révision prolongée ?

Selon l'exposé des motifs, il y a quelques signaux qu'une rénovation peut avoir une durée de vie comparable à une construction neuve :

- Les travaux durent plusieurs années.

- Rénovation structurelle importante du bâtiment.

- Extension du bâtiment.

- Prix de revient considérable des travaux.

- Durée de vie économique égale à un nouveau bâtiment.

Entrée en vigueur

Les nouvelles périodes de révision s'appliquent depuis la publication de la loi au Moniteur belge le 20 février 2026, aussi pour les travaux qui ont été exécutés avant cette date. Il y a cependant une exception importante : si la période originale de cinq ans est déjà entièrement écoulée (par exemple pour les travaux de rénovation et d'amélioration en 2021 ou avant), cette période n'est pas prolongée et aucune nouvelle période de révision ne commence.

La nouvelle loi n'a donc de conséquences que pour les travaux de rénovation et d'amélioration qui ont été exécutés dans les exercices 2022 et suivants, spécifiquement pour les travaux de rénovation et d'amélioration avec une durée de vie économique comparable à celle d'un nouveau bâtiment. Dans ce cas, la période de révision est prolongée de 5 à 15 ans.