Acquisition scindée d'immobilier entre parents et enfants : les conséquences fiscales

En Région flamande, l'acquisition scindée d'immobilier entre parents et enfants est une stratégie populaire dans le cadre de la planification successorale. Un bien immobilier est acquis de manière scindée : les parents achètent l'usufruit et les enfants la nue-propriété/propriété démembrée. L'avantage fiscal consiste en ce qu'au décès des parents, l'usufruit s'accroît de manière exonérée d'impôt à la nue-propriété/propriété démembrée des enfants. Ces derniers disposent désormais de la pleine propriété du bien immobilier, sans aucune perception de droits de succession. Au moyen d'une disposition de fiction, le législateur fiscal tente de remédier à de telles pratiques.

Droits de succession dus en principe - disposition de fiction

Les enfants n'ont pas toujours les moyens financiers suffisants pour financer la nue-propriété de l'habitation. La pratique courante consiste à ce que lesparents financent la part des enfants. Au décès, l'usufruit s'accroît à la nue-propriété des enfants, de sorte que le bien immobilier, en raison de la technique d'acquisition scindée, revient entièrementen exonération d'impôt aux enfants. Pour remédier à un tel'avantage dissimulé'le législateur fiscal prévoit une présomption légale que le bien immobilier acquis de manière scindée est présent en pleine propriété dans la succession de l'usufruitier. Par conséquent, lebien immobilier acquis de manière scindée sera dans son ensemble soumis aux droits de succession au décès des parents.

Les biens meubles et immeubles qui ont été acquis à titre onéreux par le défunt en ce qui concerne l'usufruit et par un tiers en ce qui concerne la nue-propriété, sont réputés, pour la perception des droits de succession, présents en pleine propriété dans sa succession et acquis à titre de legs par ce tiers (art. 2.7.1.0.7. CDF).

Preuve contraire de l'avantage dissimulé

On peut échapper à la perception des droits de succession au décès des parents, si l'on démontre que l'enfant disposait des fonds pour l'acquisition de la nue-propriété au moment de l'acquisition du bien immobilier et qu'il est ainsiréfuté qu'il s'agit d'un avantage dissimulé. La disponibilité des fonds au moment de l'acquisition sera en pratique souvent la conséquence d'une donation (indirecte) des parents aux enfants. Afin d'établir qu'il ne s'agit pas d'un avantage dissimulé, il suffit de démontrer que la donation (indirecte) a eu lieu préalablement à l'acquisition du bien immobilier (c.-à-d. préalablement à l'acte notarié d'acquisition - pas tant le compromis/la convention sous seing privé). La date de la donation peut être prouvée de diverses manières et ne constituera pas un point de discussion pour lesactes de donation notariés. Il y a en effet une date certaine. Pour lesdonations indirectes non enregistrées, l'absence d'acte notarié avec date certaine peut conduire à des problèmes. Il est donc judicieux de donner également au don manuel une 'date semi-certaine' afin de prouver que la donation sous seing privé a eu lieu préalablement à l'acquisition scindée. On peut par exemple utiliser la technique d'une enveloppe pliée qui est envoyée par lettre recommandée.

Attention ! Ladisposition de fictionde l'article 2.7.1.0.5. CDF reste pleinement applicable, et prévoit que les biens qui ont été donnés dans les trois ans précédant le décès du donateur sans qu'il y ait eu perception de droits de donation (c.-à-d. donation indirecte), sont soumis aux droits de succession. Éventuellement, la donation indirecte peut encore in extremis être présentée à l'enregistrement et par conséquent des droits de donation peuvent être payés. Dans ce cas, au décès du parent donateur, il ne sera plus dû de droits de succession (plus élevés et progressifs).

Les biens dont l'entité compétente de l'administration flamande apporte la preuve que le défunt en a disposé gratuitement pendant les trois ans précédant son décès, sont réputés faire partie de sa succession, sauf si l'avantage est soumis aux droits de donation ou au droit d'enregistrement sur les donations entre vifs (art. 2.7.1.0.5. CDF).

Conséquences (fiscales) pour les enfants

BONUS LOGEMENT

Lorsque l'enfant a conclu unprêt hypothécairepour l'acquisition de son propre logement dans la période1er janvier 2016 - 31 décembre 2019, les remboursements de capital et intérêts de ce prêt hypothécaire, ainsi que les primes d'une éventuelle assurance solde restant dû sont admissibles pour une réduction d'impôt dans le cadre dubonus logement intégré. Le panier pour la réduction d'impôt consiste en unmontant de basede € 1.520 par période imposable si les dépenses admissibles pendant la période imposable se rapportent au logement propre (mais pas nécessairement unique). Si le logement est également votre unique logement au 31 décembre de l'année où le prêt hypothécaire a été contracté, le montant de base sera majoré de € 760 pendant les 10 premières années. Il y a également une majoration supplémentaire de € 80 pendant les 10 premières années, si au 1er janvier suivant l'année où le prêt a été contracté, le contribuable a trois enfants à charge.

Lesdeux majorationsne peuvent plus être appliquées à partir de la période imposable au cours de laquelle le contribuable est au 31 décembre de cette période imposableplein propriétaired'un autre logement.

Uneacquisition scindéepar laquelle l'enfant acquiert la nue-propriété d'un logement, n'a pas d'impact sur l'application ultérieure du bonus logement intégré (tant le montant de base que les majorations).

TAUX RÉDUITS DROITS D'ENREGISTREMENT

En principe, ledroit de ventelors de l'acquisition d'un bien immobilier s'élève à 12%. Dans certains cas, destaux réduitspeuvent être applicables. Ainsi, le législateur fiscal prévoit un taux réduit de 3% pour l'unique et propre logement ou un taux réduit de 1% pour qui rénove énergétiquement de manière importante le logement acquis.

Lanue-propriétéde l'enfant (ou des enfants) suite à l'acquisition scindéeavec les parents, n'empêche pas une application ultérieure du taux réduit de 3% ou 1% lors de l'acquisition d'un logement propre. Seule la possession de la pleine propriété (100%) d'un autre logement ou terrain à bâtir constitue un obstacle à l'application du taux réduit.

L'ordre inverse, à savoir l'acquisition d'un bien immobilier par un enfant avec application d'un des taux réduits, suivi d'une acquisition scindée ultérieure d'un bien immobilier avec les parents, n'a pas pour conséquence qu'une régularisation du droit de vente aurait encore lieu.

TVA 6% CONCERNANT LA DÉMOLITION ET RECONSTRUCTION

Pour pouvoir faire application dutaux de TVA réduit de 6% concernant la démolition et reconstruction, il est requis qu'au moment de la première mise en usage ou prise de possession du logement reconstruit, ce logement soit l'unique et propre logement de l'enfant. Lorsque l'enfant au moment de la première mise en usage ou prise de possession du logement qui a fait l'objet d'une démolition et reconstruction serait déjà nu-propriétaire d'un autre logement (suite à une acquisition scindée avec les parents), le logement qui fait l'objet d'une démolition et reconstruction ne peut bénéficier du taux de TVA réduit de 6%. Les travaux de démolition et reconstruction seront donc toujours soumis au taux commun de 21%. L'acquisition scindée d'un logement empêche l'application ultérieure de 6% de TVA sur la démolition et reconstruction d'un logement propre de l'enfant.

IMPÔT SUR LES REVENUS IMMOBILIERS ET PRÉCOMPTE IMMOBILIER

La nue-propriété ne donne pas lieu à imposabilité dans la catégorie des revenus immobiliers à l'impôt des personnes physiques,ni au fait d'être redevable duprécompte immobilier. Ceux-ci sont à charge de l'usufruitier.

Les revenus tels que décrits à l'article 7, § 1, 1° et 2°, sont, selon le cas, imposables au nom du propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier du bien (art. 11 CIR).

OBLIGATIONS DU NU-PROPRIÉTAIRE

Une acquisition scindée entre parents (usufruit) et enfants (nue-propriété), entraîne aussi des conséquences au niveau des obligations de droit civil des deux parties. Les enfants peuvent en effet aussi être interpellés pour payer certains coûts.

Les parents ont commeusufruitierun droit réel temporaire sur le bien immobilier, mais n'en sont pas propriétaires. Il s'ensuit que l'usufruitier a un droit temporaire à l'usage et à la jouissance du bien immobilier et doit rendre ce bien immobilier à la fin de l'usufruit dans son état originel. L'usufruitier doit donc supporter toutes les charges qui se rapportent à l'usage et à la jouissance de celui-ci.

En revanche, lenu-propriétairesupporte les charges extraordinaires du bien grevé d'usufruit. On entend par là les grosses réparations, étant les réparations qui concernent la structure du bien ou de ses composants inhérents ou dont les coûts dépassent manifestement les fruits du bien. Cependant, le nu-propriétaire qui exécute ces grosses réparations peut exiger de l'usufruitier que ce dernier contribue proportionnellement aux coûts de ces réparations. Cette contribution est déterminée en proportion de la valeur de l'usufruit par rapport à la pleine propriété. Cette contribution de l'usufruitier évite qu'un nu-propriétaire doive supporter seul de lourdes charges relatives au bien immobilier, sans en avoir la jouissance :

L'application de l'acquisition scindée reste une approche intéressante dans la planification successorale, mais requiert une vigilance soigneuse. Il faut notamment porter attention à la disposition de fiction fiscale et à la forme dans laquelle la preuve contraire peut être apportée, ainsi qu'aux autres implications sur la situation fiscale et financière personnelle des enfants.

DISCLAIMER Cet article a été publié/modifié pour la dernière fois le 17/05/2024 et a été rédigé conformément à la législation, jurisprudence, doctrine et interprétations en vigueur à ce moment. Depuis la date précitée, des modifications peuvent s'être produites de sorte que cet article peut contenir des informations obsolètes.