De gunstige BTW-regeling van afbraak en heropbouw na de Programmawet van 18 juli 2025

In de btw-regeling inzake afbraak en heropbouw, die opnieuw gewijzigd werd door de Programmawet van 18 juli 2025, is het zoals voorheen mogelijk om in vier gevallen bij afbraak en heropbouw te genieten van het verlaagd btw-tarief van 6 procent. In deze blog worden deze gevallen op een summiere wijze uiteengezet met een korte toelichting van de nieuwigheden. 

Eerste situatie

Bij de eerste situatie is er sprake van een afbraak en heropbouw door een bouwheer-natuurlijk persoon die van plan is om de woning te gebruiken als diens enige en eigen woning gedurende een periode van ten minste vijf jaar. Hierbij mag de totale bewoonbare oppervlakte van de woning niet meer bedragen dan 200 m². 

Tweede situatie 

In de tweede situatie is er sprake van de afbraak en heropbouw van een woning door een bouwheer (zowel natuurlijk als rechtspersoon) met het oog op een verhuring van dit onroerend goed voor een periode van ten minste vijftien jaar aan een erkende woonmaatschappij of sociaal verhuurkantoor. Hierbij worden er geen bijkomende voorwaarden opgelegd inzake de totaal bewoonbare oppervlakte. 

Derde situatie

Bij de derde situatie betreft het de levering van een heropgebouwde woning door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is of natuurlijke persoon en die de woning zal verkopen:

(1) aan een verkrijger-natuurlijk persoon met het oog op het gebruik van dit gebouw als zijn enige eigen woning gedurende een periode van minstens vijf jaar; of

(2) aan een verkrijger (zowel natuurlijk als rechtspersoon) met het oog op een langdurige verhuur van ten minste vijftien jaar aan een sociaalverhuurkantoor: of

(3) aan een verkrijger (zowel natuurlijk als rechtspersoon) met het oog op een langdurige verhuur van ten minste vijftien jaar aan een natuurlijk persoon die er zijn domicilie zal vestigen. Deze laatste situatie is een volledig nieuw gegeven. 

In de gevallen (1) en (3) mag de maximaal bewoonbare oppervlakte 175 m² niet overschrijden (voorheen 200 m²).

De Programmawet van 18 juli 2025 gaf aan deze regeling een permanent karakter.

Vierde situatie

De vierde situatie betreft de afbraak en heropbouw van een woning door een bouwheer (zowel natuurlijk persoon als rechtspersoon) met de bedoeling om het goed gedurende een periode van ten minste vijftien jaar rechtstreeks te verhuren aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie zal vestigen. Hierbij mag de totale bewoonbare oppervlakte niet meer bedragen dan 200 m².

Wat met de  beoordeling van het criterium “enige woning” ?  

Daar waar het de bedoeling is dat de heropgebouwde woning zal worden bewoond door de ‘bouwheer’- natuurlijk persoon of door de ‘koper’-natuurlijk persoon zelf, is de toepassing van het verlaagd tarief o.m. onderworpen aan de voorwaarde dat het gaat om zijn eigen woning (met dien verstande dat er bv. geen rekening wordt gehouden met andere woningen “waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is”). 

In de oude regeling wordt de voorwaarde van de enige woning bij gehuwden en wettelijk samenwonenden gezamenlijk bekeken. Het koppel kan het verlaagd tarief dus niet genieten indien één van hen reeds een woning heeft, terwijl bij feitelijk samenwonenden het criterium inzake 'enige woning' wordt beoordeeld in hoofde van elke eigenaar-bouwheer afzonderlijk. 

Voortaan zal deze voorwaarde ook voor gehuwden en wettelijk samenwonenden afzonderlijk worden beoordeeld in hoofde van elke bouwheer of koper. Er wordt dus niet langer  onderscheid gemaakt tussen gehuwden, wettelijk en feitelijk samenwonenden. 

Inwerkingtreding

De levering van gebouwen zoals besproken in situatie 3 betreft eigenlijk een verlenging van een overgangsregeling die afliep op 30 juni 2025.

Gelet op het feit dat de Programmawet pas op 29 juli 2025 werd gepubliceerd zou dit betekenen dat de levering van heropgebouwde woning die heeft plaatsgevonden tussen 1 juli 2025 en tot 29 juli 2025 onderworpen is aan het tarief van 21 procent btw, waarbij men dan achteraf dit dient te regulariseren naar het tarief van zes procent via o.m. een verbeterend stuk. Om deze administratieve last te vermijden staat de Administratie een tolerantie toe voor deze handelingen, waardoor men het verlaagd btw-tarief vanaf 1 juli 2025 kan toepassen op de afbraak, heropbouw en levering van gebouwen (Circulaire 2025/C/48 van 28 juli 2025). 

 

^{© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens} 

^{DISCLAIMER Dit artikel werd gepubliceerd/voor het laatst gewijzigd op 11/09/2025 en werd opgesteld conform de op dat moment geldende wetgeving, rechtspraak, rechtsleer en interpretaties.} 

^{Sinds voormelde datum kunnen er zich wijzigingen voordoen waardoor dit artikel verouderde informatie kan bevatten.}