Que signifie l'obligation de rénovation des bâtiments d'entreprise à partir de 2022?

L'accord de gouvernement flamand 2019-2024 stipule que les bâtiments non résidentiels doivent faire l'objet d'une rénovation énergétique approfondie au plus tard cinq ans après un transfert notarié de la pleine propriété afin de réduire leur empreinte climatique. Le 7 mai 2021, cette obligation de rénovation a été approuvée en principe par le Gouvernement flamand: tout bâtiment non résidentiel qui est transféré à un nouveau propriétaire à partir du 1er janvier 2022 ou sur lequel un droit de bail à construction ou un droit de bail foncier est établi, doit être rénové afin de répondre à des niveaux de performance énergétique minimum.

Que signifient les nouvelles règles et quand entrent-elles en vigueur?

Les obligations de rénovation seront imposées en plusieurs phases.

À partir du 1er janvier 2022, les 4 améliorations énergétiques suivantes deviendront obligatoires:

• Isolation de la toiture: si l'isolation de la toiture n'atteint pas la valeur isolante de 0,75 m² K/W, il faut installer une isolation de la toiture avec une valeur U maximale de 0,24 W/m²K.
• Vitrage: le simple vitrage doit être remplacé par un verre à haute performance avec une valeur U minimale de 1 W/m² K.
• Générateurs de chaleur: les systèmes de chauffage de plus de 15 ans doivent être remplacés. En outre, aucune nouvelle citerne à mazout ne peut être installée si un réseau de gaz naturel est disponible.
• Installations de refroidissement: les installations de refroidissement qui ont plus de 15 ans et qui utilisent des agents de refroidissement à base de substances appauvrissant la couche d'ozone ou qui utilisent des agents de refroidissement dont la valeur du PRP est d'au moins 2500 doivent être remplacées (elles ne peuvent pas utiliser de tels agents de refroidissement ou contenir des substances appauvrissant la couche d'ozone ou d'autres substances nocives).

Les petits et grands bâtiments non résidentiels doivent se conformer à ces mesures dans les cinq ans suivant la délivrance de l'acte authentique. En outre, les petites unités non résidentielles (< 500m2 de surface utile) qui constituent un bâtiment non résidentiel et sont transférées dans leur intégralité, et qui, au moment de l'achat, ont un certificat de performance énergétique avec l'étiquette D, E ou F, doivent obtenir au moins un certificat de performance énergétique C à partir du 1er janvier 2022.

Une deuxième phase commence à partir du 1er janvier 2023, selon laquelle les grandes unités non résidentielles qui constituent un bâtiment non résidentiel à partir de cette date et qui sont transférées dans leur intégralité dans les cinq ans suivant leur achat doivent non seulement satisfaire aux quatre exigences minimales susmentionnées, mais aussi avoir une part minimale d'énergie renouvelable de 5 %.

À partir du 1er janvier 2025, cette exigence de 5 % d'énergie renouvelable sera convertie en un label de performance énergétique minimale. D'ici là, un CPE pourra également être délivré pour les grands bâtiments non résidentiels, comme c'est déjà le cas pour les petits bâtiments non résidentiels.

Une fois les travaux terminés, un nouveau CPE démontrera que toutes les exigences ont été respectées. Si aucun nouveau CPE n'est fourni 5 ans après le transfert ou l'établissement du bâtiment ou du droit de bail, ou si ce CPE montre que tous les travaux nécessaires n'ont pas été effectués, une amende administrative substantielle peut être imposée.

Quels bâtiments sont soumis à l'obligation de rénovation?

Tout nouveau propriétaire à part entière, emphytéote ou le titulaire du droit de superficie de bâtiments ou d'unités de bâtiments à usage non résidentiel doit se conformer à la nouvelle réglementation. La destination d'un bien est déterminée sur la base de son utilisation effective lors de la signature de l'acte d'achat ou de l'établissement du droit de superficie ou de bail. Un bâtiment non résidentiel auquel on donne ensuite une autre destination n'échappe donc pas à l'obligation de rénovation.

Pour clarifier ce que l'on entend par "bâtiments non résidentiels", le décret sur l'énergie énumère tous les bâtiments qui n'entrent pas dans cette catégorie:

• les bâtiments résidentiels (= les bâtiments qui sont principalement utilisés à des fins résidentielles);
• les bâtiments industriels destinés à la production, au stockage, à la transformation ou à la manipulation de marchandises;
• les bâtiments non résidentiels simples dont la surface utile totale est inférieure à 50m2;
• les bâtiments de stockage à usage non industriel;
• ateliers;
• les bâtiments non résidentiels d'une exploitation agricole;
• les bâtiments utilisés pour le culte et les activités religieuses;
• les bâtiments temporaires qui ne sont en principe pas utilisés pendant plus de 2 ans.

seules les installations de refroidissement qui fournissent uniquement du froid à l'unité non résidentielle en question devront se conformer au nouveau régime; les installations collectives ne sont donc pas incluses dans le régime.

Exceptions

Comme toujours, il existe également un certain nombre d'exceptions à cette nouvelle réglementation. Les nouveaux propriétaires, les emphytéotes et les titulaires du droit de superficie de bâtiments non résidentiels qui sont protégés (c'est-à-dire des monuments protégés ou des bâtiments faisant partie d'un paysage culturel protégé) ou qui figurent à l'inventaire du patrimoine architectural, sont partiellement exemptés des obligations de rénovation. Concrètement, l'exigence d'isolation des toits et des vitrages est abandonnée, mais le remplacement obligatoire des systèmes de chauffage et de refroidissement reste en place.

L'obligation de rénovation est également supprimée complètement si le bâtiment non résidentiel est démoli dans les cinq ans suivant l'achat ou l'établissement du droit de bail à construction ou du droit de bail foncier.

La nouvelle réglementation ne s'applique pas non plus en cas de fusion ou d'absorption d'une personne morale par laquelle la nouvelle personne morale reprend les droits et obligations de l'ancienne et devient par conséquent propriétaire d'un immeuble non résidentiel dont l'ancienne personne morale était propriétaire.

 

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens