Het nieuwe belastingregime voor buitenlands vastgoed

Vanaf aanslagjaar 2022 wordt buitenlands vastgoed op dezelfde manier belast als Belgisch vastgoed. De fiscus moet in kader van deze wijziging voor 150.000 panden van Belgen in het buitenland het kadastraal inkomen (KI) bepalen.

Wat verandert er precies?

Voorheen werd de eigenaar van een buitenlands vastgoed op basis van de huur(waarde) belast. Vanaf aanslagjaar 2022 zullen eigenaars die hun buitenlands vastgoed verhuren aan particulieren of gewoon zelf gebruiken, belast worden op basis van het kadastraal inkomen .

Eigenaars die hun pand verhuren voor professioneel gebruik of aan een vennootschap, worden nog steeds belast op de werkelijke huur.

Wie zal het kadastraal inkomen bepalen en hoe?

De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal het kadastraal inkomen vaststellen aan de hand van gegevens die de eigenaars van buitenlands vastgoed zelf moeten doorgeven.

Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen . Het is het gemiddeld normaal huurinkomen op referentietijdstip 1 januari 1975 .

Op basis van de actuele verkoopwaarde zal de Administratie Opmetingen en Waarderingen de verkoopwaarde van 1975 reconstrueren. Het doel hiervan is na te gaan welk bedrag er in 1975 moest geïnvesteerd worden om een kapitaal te bekomen dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde. De actuele verkoopwaarde beschouwt de fiscus als gekend, omdat het pand net werd gekocht of omdat het kan worden vergeleken met de huidige prijzen.

De waarde in 1975 wordt bepaald door de huidige waarde te delen door een correctiefactor. De correctiefactor wordt elk jaar opnieuw aangepast op basis van de gemiddelde rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar. De correctiefactor voor 2021 werd nog niet bekendgemaakt.

Nadat het kadastraal inkomen werd vastgesteld, wordt de eigenaar op de hoogte gebracht per aangetekende brief. Net zoals bij Belgische vastgoed, kan er een bezwaar ingediend worden indien de eigenaar niet akkoord gaat met het vastgestelde kadastraal inkomen.Dit bezwaar moet via een aangetekende brief en binnen de twee maand vanaf de datum van de berekening van het KI (vermeld op het document) ingediend worden. Hierbij moet de eigenaar een tegenvoorstel doen.

Wanneer moet ik de nodige informatie doorgeven aan de fiscus?

Wie voor 1 januari 2021 reeds eigenaar was van vastgoed in het buitenland moet voorlopig nog niks doen. Vanaf juni kan de informatie worden ingediend/opgevraagd via verschillende kanalen:

De FOD Financiën zal de belastingplichtige zelf contacteren indien er in de laatste belastingaangifte buitenlands vastgoed werd aangegeven. De informatie moet uiterlijk 31 december 2021 doorgegeven zijn.

Belastingplichtigen die in 2020 in het buitenland onroerend goed hebben aangekocht zullen spontaan een inlichtingenformulier moeten indienen. Deze aankoop werd namelijk nog niet opgenomen in de aangiftes van de voorbije jaren.

Wie sinds 1 januari 2021 vastgoed in het buitenland aankocht, moet binnen de vier maanden na aankoop per mail of brief het aangifteformulier aanvragen. Dit kan/moet dus wél al op dit moment.

Welke informatie moet ik doorgeven aan de fiscus?

Welke vragen precies zullen worden opgenomen in het aangifteformulier is nog niet duidelijk, maar volgende gegevens moeten zeker worden opgenomen:

De ingebruikneming van een nieuwbouw of de voltooiing van verbouwingen moet net zoals bij Belgisch vastgoed gemeld worden. In dit geval zal het inlichtingenformulier dus opnieuw moeten ingevuld worden. Het kadastraal inkomen stijgt na verbouwingen die de oppervlakte en/of het comfort van het huis verhogen. Denk aan het aanleggen van een zwembad, het aanbouwen van een veranda, … Ook de verkoop van een pand moet gemeld worden.

Na een risicoanalyse zullen in de toekomst controles plaatsvinden. De wet bepaalt administratieve boetes van 250 tot 3.000 euro.

Wordt buitenlands vastgoed dubbel belast?

België heeft met enkele populaire vakantiebestemmingen een dubbelbelastingverdrag gesloten. Dit verdrag zorgt ervoor dat het land waar het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen en dat België een vrijstelling van belasting moet geven.

Met volgende landen werd zo’n verdrag gesloten:

Voor Monaco is er bijvoorbeeld geen dubbelbelastingverdrag. In dit geval wordt de verschuldigde belasting in België gehalveerd, op voorwaarde dat de eigenaar in het buitenland reeds belasting betaalde op het vastgoed.

Belangrijk! Er is in België wel zoiets als het “progressievoorbehoud”. Hierbij wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief op de andere inkomsten van de eigenaar te bepalen.Dus hoe hoger de buitenlandse inkomsten, hoe hoger de belastingdruk op de andere inkomsten.

Wat met professioneel gebruik van het buitenlands vastgoed?

Indien de huurder het buitenlands vastgoed gebruikt voor professionele doeleinden of het pand verhuurd wordt aan een vennootschap, zal de eigenaar in de toekomst ook worden belast op de werkelijk ontvangen huur .

Naast de brutohuurinkomsten zal de eigenaar ook het kadastraal inkomen van het buitenlands goed moeten vermelden, zoals dit reeds het geval is voor Belgisch vastgoed.

Voor Belgische vennootschappen die een buitenlands vastgoed bezitten verandert er niets. Voor hen geldt de aangifteverplichting dus niet.

Wens je meer informatie over dit onderwerp? Aarzel dan niet om ons te contacteren! Onze experts staan voor je klaar!