De revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen in 2022

Bij de verhuur van een onroerend goed is de revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen (hierna: KI) erg relevant voor ondernemers. Deze revalorisatiecoëfficiënt wordt jaarlijks herbekeken.

• De huidige revalorisatiecoëfficiënt bedraagt 4,86, tegenover 4,63 in 2021.
• De revalorisatiecoëfficiënt wordt enkel gebruikt bij de verhuur van een gebouw als particulier aan een onderneming en bij de verhuur van een gebouw als bedrijfsleider aan de eigen onderneming.

Revaloriseren vs. indexeren 

Met KI wordt de jaarlijkse geschatte huurprijs van een gebouw bedoeld. Initieel, in de jaren ‘60 en ‘70, was dit KI het bedrag waarop men inkomstenbelastingen verschuldigd was. De belastingberekening is sindsdien echter sterk geëvolueerd, terwijl de schatting nog steeds op basis van de normen en prijzen van 1975 gebeurt. In de jaren ’80 werd daarom de revalorisatiecoëfficiënt in het leven geroepen om de schatting enigszins actueel te houden. Vorig jaar bedroeg deze revalorisatiecoëfficiënt nog 4,63, in 2022 bedraagt deze 4,86.

Hoewel de achterliggende gedachtegang – namelijk het KI actueel houden – dezelfde is, is het belangrijk om revalorisatie niet te verwarren met het begrip indexatie. Indexatie wordt toegepast op de onroerende voorheffing en in de personenbelasting terwijl de revalorisatiecoëfficiënt enkel gebruikt wordt in twee specifieke gevallen van verhuur van een onroerend goed.  

Wordt uw gebouw door de huurder gebruikt voor beroepsdoeleinden?

Wanneer een gebouw verhuurd wordt aan een particulier persoon, moeten er belastingen betaald worden op het geïndexeerde KI van het betreffende gebouw.

Wanneer een gebouw verhuurd wordt aan iemand (een onderneming, vzw of natuurlijk persoon) die binnen dit gebouw een beroepsactiviteit uitoefent, moeten er belastingen betaald worden op de netto-huurprijs. Deze netto-huurprijs bekomt u door 40% kostenforfait af te trekken van de totale huurprijs. Deze kostenforfait wordt echter wel beperkt tot 2/3^de van het gerevaloriseerde KI.

Voorbeeld: De huurprijs van een gebouw bedraagt 12.000 euro op jaarbasis. Hier wordt het kostenforfait van 40% van afgetrokken (4.800 euro). De netto-huur waarop belastingen moeten betaald worden, bedraagt dan 7.200 euro. Als het gebouw een KI van 1.200 euro heeft, dan mag het kostenforfait maximum 2/3^de van 1.200 euro x 4.86 = 3.888 euro bedragen. Er mag dus maximaal 3.888 euro aan kosten worden afgetrokken, waardoor de belastbare huur 8.112 euro zal bedragen.

Wordt uw gebouw verhuurd aan de eigen onderneming?

De tweede situatie waarin de revalorisatiecoëfficiënt wordt gebruikt, is de verhuur van een gebouw als bedrijfsleider aan de eigen onderneming. Deze maatregel heeft tot doel misbruiken tegen te gaan, aangezien het dankzij de kostenforfait van 40% soms aantrekkelijker was om huur te ontvangen in plaats van loon. Door een antimisbruikbepaling zal de door de bedrijfsleider ontvangen huur omgezet worden in beroepsinkomsten indien de huurprijs hoger is dan 5/3^de van het gerevaloriseerde KI.

Voorbeeld: Een bedrijfsleider  ontvangt 12.000 euro huur voor een gebouw met een KI van 1.200 euro. Volgens de formule (5/3^de x 1.200 euro x 4.86 = 9.720 euro) zal de bedrijfsleider 9.720 euro aan huur ontvangen, waarvan hij nog de kostenforfait van 40% mag aftrekken. Daarnaast zal 2.280 euro geherkwalificeerd worden als beroepsinkomsten.

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens