De nieuwe regels inzake huuraftrek vanaf aanslagjaar 2024

De wet houdende diverse fiscale bepalingen van 28 december 2023 verstrengt de regels met betrekking tot de aftrekbaarheid van huurgelden. Vanaf aanslagjaar 2024 zijn huurgelden slechts aftrekbaar in de mate dat de huurder de identiteit kenbaar maakt aan de administratie.

• Wat is de doelstelling van het verstrengen van de regels?
• Wat zijn de nieuwe maatregelen?
• Wie is onderworpen aan de nieuwe maatregelen?
• Welke gegevens moeten vermeld worden?
• Moet er een bijlage per onroerend goed ingediend worden?
• Moet er een bijlage per echtgeno(o)t(e) ingediend worden?

Doelstelling van de wetgever

Met deze nieuwe bepalingen wil de wetgever twee problemen oplossen. Enerzijds ondervindt de belastingadministratie moeilijkheden om de gevallen te detecteren waarin huurders het goed dat zij huren bij een particuliere verhuurder, al dan niet gebruiken voor de uitoefening van hun beroep.

Anderzijds gebeurt het in de praktijk regelmatig dat de particuliere verhuurder misleid wordt door zijn huurder. Dit is het geval wanneer de huurovereenkomst elk beroepsmatig gebruik van het gehuurde verbiedt, maar de huurder de betaalde huurprijs toch geheel of gedeeltelijk als beroepskost in aftrek brengt. Voor de fiscus is deze aftrek het signaal dat de huurder het pand wel degelijk gebruikt voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid. De (particuliere) verhuurder kan hierbij geconfronteerd worden met een fiscale navordering. Hij is in deze omstandigheden namelijk belastbaar op basis van de (meestal veel hogere) netto-huur en niet op basis van het kadastraal inkomen.

Nieuwe maatregelen

Dit laatste wordt verholpen door de huuraftrek te weigeren als beroepskost wanneer de huurovereenkomst "kosteloos" is geregistreerd omdat het onroerend goed "uitsluitend bestemd is tot huisvesting van een gezin of van één persoon".

Daarnaast wordt een bijkomende verantwoording ingevoerd. De huurder moet voortaan aan zijn aangifte in de inkomstenbelastingen een bijlage toevoegen waarin hij een aantal gegevens moet vermelden in verband met het gehuurde goed en de betaalde huurprijs. Dit moet gebeuren via het formulier nr. 270 MLH.

De nieuwe regeling geldt niet enkel voor huurvergoedingen en toegekende huurvoordelen, maar is ook van toepassing op vergoedingen en voordelen betaald of toegekend vanuit een recht van opstal, een recht van erfpacht of een ander zakelijk gebruiksrecht. De landpacht wordt niet beoogd.

De wet voorziet in één uitzondering op de rapporteringsplicht. De verplichting geldt niet wanneer het gaat om huurvergoedingen en vergoedingen voor een zakelijk gebruiksrecht die verbonden zijn aan de leveringen van goederen of diensten verricht door een belastingplichtige gevestigd in de Europese Economische Ruimte waarvoor volgens de toepasselijke btw-reglementering daadwerkelijk een factuur of een document in de plaats ervan werd opgesteld.

Wie is onderworpen?

De administratie bevestigt dat het gaat om een belastingplichtige
- die een onroerend goed huurt of houder is van een zakelijk gebruiksrecht (erfpacht, opstal, vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, enz.) op een onroerend goed
- rechtspersoon die ertoe gehouden is om een aangifte in de inkomstenbelastingen in te dienen of een natuurlijk persoon is die de huurvergoedingen voor dat onroerend goed of de vergoedingen voor de vestiging of overdracht voor dat zakelijk gebruiksrecht geheel of gedeeltelijk als werkelijke beroepskosten in aftrek brengt.

De nieuwe regels gelden zowel wanneer de huurder onderworpen is aan de personenbelasting (bv. zelfstandige of vrije beroeper), de vennootschapsbelasting als aan de rechtspersonenbelasting (bv. vzw).

LET OP! Dit geldt niet enkel als u huurt van een derde, maar eveneens als u als bedrijfsleider een deel van uw woning verhuurt aan uw vennootschap. De nieuwe regels gelden niet voor roerende verhuur (bv. de verhuur van kantoormeubilair). Bij gemengde verhuur, moet u enkel de huur met betrekking tot het onroerend goed melden.

Als u de huur niet in kosten brengt, is er echter geen meldingsplicht opgelegd.

Huurder	Formulier nr. 270 MLH vereist?
Natuurlijk persoon die huur geheel    of gedeeltelijk aftrekt	JA
Natuurlijk persoon die huur niet aftrekt	NEE
Vennootschap	JA
Vzw of stichting	JA

Te vermelden gegevens in formulier nr. 270 MLH

A) Identificatiegegevens van de verhuurder

Is de verhuurder een natuurlijk persoon dan moet u naam, adres en rijksregisternummer vermelden.
Indien de verhuurder een vennootschap is dan moet de naam, zetel en ondernemingsnummer vermeld worden.

B) Het volledige adres van het onroerend goed

Op pagina 2 van het formulier vermeldt u het adres van het betrokken onroerend goed.

Ongebouwde onroerende goederen (bv. een braakliggende bouwgrond) waarvoor nog geen adres bestaat mogen ook worden geïdentificeerd aan de hand van andere elementen (zoals vb. de kadastrale gegevens van het perceel, de lokale benaming, …)

C) De betaalde en in aftrek gebrachte vergoedingen

Vervolgens moet u op de tweede pagina van de bijlage de bedragen vermelden die in het betrokken jaar werden betaald. Het formulier maakt een onderscheid tussen verhuur van een gebouwd onroerend goed (rubriek A), de verhuur van ongebouwde onroerende goederen (rubriek B) en de vergoedingen voor een zakelijk gebruiksrecht (rubriek C).

Bij de rubrieken A en B moet u eerst melding maken van het bedrag dat tijdens het belastbaar tijdperk is betaald of toegekend als "huurvergoedingen" (nl. de "huurprijs en/of huurvoordelen die aan de verhuurder zijn verleend). Vervolgens duidt u aan welk deel van dat bedrag als (werkelijke) beroepskost in aftrek is gebracht.

Bij rubriek C vermeldt u de vergoedingen die tijdens het belastbaar tijdperk zijn betaald of toegekend voor het zakelijk gebruiksrecht (nl. "de eigenlijke vergoedingen voor dat zakelijk gebruiksrecht en alle andere voordelen die uit hoofde van dat gebruiksrecht zijn toegekend aan de verlener ervan"). Vervolgens moet ook hier worden aangeduid welk deel daarvan als (werkelijke) beroepskost in aftrek is gebracht.

Indien de huurder belastbaar is in de belastingaangifte van niet-inwoners hoeft u niet te vermelden welk deel van de vergoeding in kosten werd geboekt.

Bijlage per onroerend goed

De Administratie benadrukt dat er een formulier nr. 270 MLH moet worden ingevuld per onroerend goed. Wanneer de te vermelden (huur)vergoedingen betrekking hebben op meerdere onroerende goederen en/of meerdere (huur)overeenkomsten, zal de aangifte meerdere bijlagen moeten bevatten. Wanneer echter met betrekking tot ongebouwde onroerende goederen voor verschillende percelen één globale vergoeding wordt betaald, dan volstaat het dit op één bijlage te vermelden.

Bijlage per echtgeno(o)t(e)

Echtgenoten of wettelijk samenwonenden die samen worden belast en die allebei voor hetzelfde onroerend goed (huur)vergoedingen als werkelijke beroepskost in mindering brengen, moeten bij hun gezamenlijke aangifte (minstens) twee bijlagen toevoegen.

De Administratie preciseert dat gezamenlijk belaste echtgenoten of wettelijk samenwonenden die huurder zijn van een onroerend goed of houder zijn van een zakelijk gebruiksrecht, bij de voormelde rubrieken A, B of C van het formulier melding moeten maken van het totale bedrag van de door hen [samen] betaalde of toegekende (huur)vergoedingen.

Een concreet voorbeeld:
Jan en An zijn gehuwd en worden voor het aanslagjaar 2024 samen belast. Ze wonen samen in een huis dat ze huren van Piet. De totale in 2023 betaalde huur aan Piet voor het huis bedraagt 12.000 euro.
De huurprijs is in een geregistreerde huurovereenkomst afzonderlijk vastgesteld voor het gedeelte dat voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid en het gedeelte dat voor andere doeleinden wordt gebruikt.

Voor het aanslagjaar 2024 wordt de volgende huur als werkelijke beroepskost ingebracht: 1.000 euro door Jan en 1.200 euro door An.
Jan zal een formulier nr. 270 MLH toevoegen met 12.000 euro betaalde of toegekende huur tijdens het betrokken belastbaar tijdperk, met een bedrag van 1.000 euro werkelijke beroepskosten ingebrachte huur.

Ook An zal voor datzelfde jaar een formulier nr. MLH 270 moeten indienen met 12.000 euro betaalde of toegekende huur tijdens het betrokken belastbaar tijdperk, met op haar beurt een bedrag van 1.200 euro werkelijke beroepskosten ingebrachte huur.

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens