De onroerende voorheffing in het Vlaamse Gewest: wat moet u weten?

De onroerende voorheffing, in de volksmond ook wel bekend als de ‘grondbelasting’, is een jaarlijkse gewestelijke belasting op onroerende goederen. Hieronder vallen gronden, gebouwen en sommige soorten van bedrijfsuitrusting (‘materieel en outillage’).

• De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen.
• De onroerende voorheffing is verschuldigd door de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een onroerend goed.
• In sommige gevallen gelden verminderde tarieven of kan een vrijstelling aangevraagd worden.

Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?

De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het jaarlijks geïndexeerde kadastraal inkomen (hierna: KI). Het KI is een fictief huurinkomen dat aan elk onroerend goed wordt toegekend, ook al wordt het niet verhuurd. Het wordt ook jaarlijks geïndexeerd.

De aanslag in de onroerende voorheffing wordt elk jaar onder de vorm van een bepaald percentage van dit KI gevestigd. De onroerende voorheffing bestaat uit 3 delen:

1. de basisheffing voor het Vlaamse gewest;
2. opcentiemen voor de provincie (op de basisheffing);
3. opcentiemen voor de gemeente (op de basisheffing).

In het Vlaamse Gewest is het basistarief voor alle onroerende goederen 3,97%. Hoe hoog de opcentiemen zijn, wordt jaarlijks door elke gemeente en elke provincie zelf bepaald.

Anders dan bij de personenbelasting valt bij de onroerende voorheffing het aanslagjaar samen met het kalenderjaar. De onroerende voorheffing voor het aanslagjaar 2021 wordt met andere woorden berekend op het kadastraal inkomen van 2021, niet op dat van het voorafgaande jaar. De aanslagbiljetten worden elk jaar vanaf mei verstuurd naar de belastingplichtigen.

Indien het kadastraal inkomen in de loop van het jaar wijzigt (vb. door renovatiewerken), zal dit pas gevolgen hebben voor de onroerende voorheffing van het volgende jaar. De onroerende voorheffing van nieuw gebouwd onroerend goed wordt ook pas voor het eerst aangerekend in het jaar dat volgt op de ingebruikname.

Wie zelf een simulatie wenst te maken van zijn onroerende voorheffing, kan hiervoor terecht op de website van de Vlaamse Belastingdienst.

Wie betaalt de onroerende voorheffing?

De persoon die op 1 januari van het aanslagjaar (dat zoals hierboven beschreven samenvalt met het kalenderjaar) eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is van een onroerend goed, dient de onroerende voorheffing te betalen. De onroerende voorheffing wordt door de belastingplichtige betaald voor de volledige periode van 1 januari tot en met 31 december van het aanslagjaar. Wanneer hij/zij in de loop van dit jaar zijn eigendom verkoopt, verandert dit dus niets aan de onroerende voorheffing: de fiscus splitst de onroerende voorheffing niet op tussen verkoper en koper. Dit kan eventueel wel onderling geregeld worden in de verkoopovereenkomst.

Bij huurwoningen is de onroerende voorheffing steeds ten laste van de verhuurder. Enkel bij handelshuurovereenkomsten of huurovereenkomsten van gemene huur (vb. tweede verblijf, garage, kantoorgebouw etc.) kan de onroerende voorheffing ten laste gelegd worden van de huurder, indien dit uitdrukkelijk wordt opgenomen in de huurovereenkomst. Het aanslagbiljet zal hier ook wel nog steeds op naam van de verhuurder staan, die dit dan op zijn beurt dient door te rekenen aan zijn huurder.

Verminderde tarieven en vrijstellingen

In sommige gevallen heeft de belastingplichtige recht op vermindering van de onroerende voorheffing:

• Eigenaars en huurders met minstens 2 gezinsbijslaggerechtigde kinderen gedomicilieerd op 1 januari
• Eigenaars en huurders met een handicap van minstens 66% gedomicilieerd op 1 januari
• Eigenaars van woningen die nieuw of na renovatie een laag EPC behalen
• Eigenaars van een bescheiden (nieuw)bouwwoning die zelf in de woning gedomicilieerd zijn
• Eigenaars van een ‘improductief’ onroerend goed (door leegstand) hebben recht op een proportionele vermindering in verhouding tot het aantal maanden dat de improductiviteit geduurd heeft
• Eigenaars van woningen die sociaal verhuurd worden
• ...

Sommige onroerende goederen kunnen ook worden vrijgesteld van de onroerende voorheffing:

• Voormalige handelspanden die werden verbouwd tot woning
• Verwaarloosde, ongeschikte of onbewoonbare onroerende goederen die gerenoveerd werden of waar vervangbouw heeft plaatsgevonden
• Beschermde monumenten
• Eigendommen van bepaalde openbare instanties
• Jeugdlokalen, -terreinen en -verblijven
• …

De vrijstelling dient steeds aangevraagd te worden, met uitzondering van de vrijstelling die geldt voor jeugdwerkorganisaties en jeugdverblijfcentra, deze wordt automatisch toegekend.

Voor een exhaustieve lijst van wie in aanmerking komt voor vermindering of vrijstelling kan u terecht op de website van de Vlaamse Overheid.

 

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens