Kan ik mijn huurprijs indexeren?

In onze maatschappij worden alle prijzen op gezette tijdstippen aangepast aan de evolutie van de kosten voor levensonderhoud. Dit staat beter bekend als “indexatie” en geldt ook voor de huurprijzen van onroerende goederen.

• De verhuurder dient initiatief te nemen om de huurprijs te indexeren.
• De berekening van de indexatie is bij wet vastgelegd en gebeurt op basis van de indexbasis.
• De indexering van de huurprijs kan in bepaalde gevallen worden bevroren met ingang van 1 oktober 2022.

Initiatief van de verhuurder

De huurprijs zoals opgenomen in een huurovereenkomst kan in principe niet stijgen. De verhuurder kan wel éénmaal per jaar de huurprijs indexeren. Indexatie van huurprijzen gebeurt echter niet automatisch. De huurder en verhuurder dienen dit overeengekomen te zijn in de schriftelijke huurovereenkomst waarin de modaliteiten van de indexering worden bepaald. Bij mondeling afgesloten huurovereenkomsten rust de bewijslast van het akkoord van de huurder inzake indexering bij de verhuurder.

De verhuurder dient de huurder schriftelijk in kennis te stellen van de voorgenomen indexatie op de datum van de verjaardag van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft tot maximaal drie maanden na deze datum de tijd om hiervan melding te maken waarna de indexatie retroactief kan toegepast worden.

Berekening van de indexering

Het uitgangspunt van de berekening is de basishuurprijs. Deze wordt vermenigvuldigd met de nieuwe index (uit de indexeringstabellen) en dit bekomen totaal wordt gedeeld door de aanvangsindex. Concreet komt de geïndexeerde huur neer op volgende formule:

(basishuurprijs x nieuwe index) / basisindex

• Basishuurprijs: dit is de overeengekomen huurprijs;
• Nieuwe index: dit is de gezondheidsindex die bekend wordt gemaakt in de maand waarin de huur geïndexeerd wordt;
• Basisindex: dit is de index die overeenstemt met de index van de maand voorafgaand aan de maand van de ondertekening van de huurovereenkomst (in het Vlaams Gewest is de basisindex die van de maand voorafgaand aan de maand van de inwerkingtreding voor een woninghuurovereenkomst afgesloten na 1 januari 2019).

Belangrijk bij de berekening is de gebruikte indexbasis. Er zijn verscheidene indexbasissen zoals die van 1988, 1996, 2004 en 2013. Voor huurovereenkomsten daterend vóór 1 februari 1994 wordt de basis van 1996 gebruikt maar voor latere huurovereenkomsten kan de indexbasis zelf gekozen worden. Hierbij dient er dan wel steeds dezelfde indexbasis te worden gebruikt zowel voor de basisindex en de nieuwe index.

Bevriezing indexering

Het Vlaams Parlement heeft n.a.v. de Septemberverklaring besloten dat de huurprijs van slecht geïsoleerde huurwoningen op basis van het EPC-label tijdelijk kan bevroren worden met directe ingang van 1 oktober 2022. Voor EPC-labels A, B en C geldt er geen beperking maar voor minder energiezuinigere labels wel. Dit betekent dat de huurprijs voor huurwoningen:

• met een EPC-label E en F een jaar lang niet mag geïndexeerd worden;
• met een EPC-label D de verhuurder de helft van de gezondheidsindex mag doorrekenen;
• zonder een EPC-label niet mag geïndexeerd worden.

Hiermee wenst de overheid huurders te steunen tijdens de energiecrisis.

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens