Renovatie of vernieuwbouw: impact op het btw-tarief

Wie renovatie- en/of herstellingswerken aan zijn privéwoning laat uitvoeren, kan genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% (in plaats van 21%). Hiertoe dienen enkele voorwaarden te zijn vervuld. Wanneer de werken niet kwalificeren als renovatie, maar als vernieuwbouw, kan het verlaagd btw-tarief van 6% niet worden toegepast, maar zal het normaal tarief van 21% worden toegepast.

Tariefverlaging voor renovatie

Een aannemer kan facturen uitreiken met het verlaagde btw-tarief van 6% als hij werken uitvoert aan een pand dat minstens 10 jaar in gebruik is genomen en hoofdzakelijk voor privédoeleinden wordt gebruikt. Het pand kan ook voor bedrijfsdoeleinden worden gebruikt, zolang het privégebruik overheerst, wat betekent dat het pand voor meer dan 50% privé wordt gebruikt. In dat geval kan het verlaagde btw-tarief van 6% worden toegepast.

De uitgevoerde werken moeten gericht zijn op de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van de woning.

Om in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief van 6%, moeten de uitgevoerde werken worden gekwalificeerd als renovatiewerken en niet als vernieuwbouw. De btw-wetgeving geeft geen precieze definitie van de begrippen renovatie en vernieuwbouw, noch wordt aangegeven wanneer er sprake is van nieuwbouw of vernieuwbouw. Dit leidt tot rechtsonzekerheid.

Fiscale administratie

Volgens de btw-administratie is er sprake van verbouwing en kan het verlaagde tarief van 6% worden toegepast als de uitgevoerde werken aanzienlijk steunen op de bestaande dragende muren, met name de buitenmuren, en over het algemeen op de essentiële elementen van de structuur van het bestaande gebouw.

Aan de andere kant wordt gesproken van nieuwbouw, waarop het normale btw-tarief van 21% van toepassing is, als de uitgevoerde werken niet aanzienlijk steunen op de essentiële elementen van de structuur van het gebouw, zelfs als bepaalde delen zoals de funderingen, kelders of alleen de voorgevel behouden blijven.

Dit is het enige criterium dat wordt gehanteerd om onderscheid te maken tussen renovatie en vernieuwbouw . Een vergelijking tussen de kosten van de werken en de verkoopprijs van het pand na de uitvoering van de werken kan niet gehanteerd worden.

Hof van Cassatie

Volgens het Hof van Cassatie is er sprake van renovatie wanneer de uitgevoerde werkzaamheden in belangrijke mate steunen op de bestaande dragende muren, met name de buitenmuren, en over het algemeen op de essentiële elementen van de structuur van het reeds bestaande gebouw (Cass., 25.06.2020). Daarentegen wordt gesproken van vernieuwbouw wanneer de werkzaamheden niet in belangrijke mate steunen op de oude dragende muren en over het algemeen op de essentiële elementen van de structuur van het te renoveren gebouw, zelfs als bepaalde delen zoals de funderingen, kelders of alleen de gevel behouden blijven.

In een uitspraak van 21 oktober 2022 heeft het Hof van Cassatie toegevoegd dat vernieuwbouw ook van toepassing is wanneer de essentiële elementen van de gebouwstructuur, met name de fundering, aanzienlijk moeten worden vernieuwd of versterkt om de uitgevoerde werken te ondersteunen. Met andere woorden, zelfs als de uitgevoerde werken grotendeels steunen op de bestaande fundering en dragende muren, kan het nog steeds worden beschouwd als vernieuwbouw als de dragende structuren te zwak zijn en aanzienlijk moeten worden vernieuwd. Deze toevoeging heeft belangrijke implicaties, omdat het in sommige gevallen nog moeilijker kan worden om ingrijpende werken te kwalificeren als renovatiewerken die in aanmerking komen voor het verlaagde btw-tarief van 6% .

Alternatief: verlaagd tarief inzake afbraak en wederopbouw

Een alternatieve optie is om het verlaagde tarief inzake afbraak en wederopbouw toe te passen in geval van ingrijpende verbouwingen. Hoewel het verlaagde renovatietarief dan niet van toepassing is, kan het verlaagde btw-tarief voor afbraak en wederopbouw mogelijk wel worden gebruikt. Natuurlijk moeten hierbij wel voldaan worden aan de toepassingsvoorwaarden om van het (tijdelijk) verlaagde tarief inzake afbraak en wederopbouw te kunnen profiteren.